Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire, a rendu son jugement le 3 juillet 2025. Saisie d’une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement, la juridiction a dû trancher l’application temporelle de la loi nouvelle modifiant l’article 24 de la loi de 1989. Elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en accordant des délais de paiement assortis d’une suspension de la clause résolutoire.

Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle

La décision écarte l’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023. Le juge rappelle le principe fondamental de non-rétroactivité des lois, protégeant la sécurité juridique des conventions. « Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. » (Sur la résiliation du contrat de bail) Ce raisonnement consacre la prééminence de la volonté des parties et de la loi ancienne lors de la formation du contrat. La portée de cette solution est de garantir la stabilité des relations contractuelles face aux modifications législatives intervenant en cours d’exécution.

La nature de l’ordre public en matière locative

Le juge précise la qualification de l’ordre public invocable, restreignant les exceptions au principe de non-rétroactivité. Il estime qu’aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate de la nouvelle version de l’article 24. La jurisprudence antérieure confirme cette analyse en soulignant le caractère protecteur de cet ordre public. « En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention des parties quant à l’application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. » (Cour d’appel de Grenoble, le 27 janvier 2026, n°25/00843) La valeur de ce point est de circonscrire l’application immédiate aux seules normes d’ordre public absolu.

La sanction du défaut de paiement et ses correctifs

La juridiction constate la réunion des conditions de la clause résolutoire ancienne, plus favorable au bailleur. Le défaut de paiement dans le délai contractuel de deux mois après commandement entraîne la résiliation du bail. Cette sanction est toutefois immédiatement tempérée par l’octroi de délais de paiement. Le juge use du pouvoir que lui confère l’article 24 V de la loi de 1989, autorisant le locataire à se libérer par mensualités. La portée de cette mesure est d’éviter une expulsion pour dettes en donnant une chance au locataire de régulariser sa situation.

La suspension conditionnelle des effets de la résiliation

L’octroi de délais s’accompagne d’un mécanisme de suspension de la clause résolutoire, créant une période probatoire. « Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et elle sera réputée n’avoir jamais joué si la dette locative est entièrement soldée. » (Sur les délais de paiement) Ce dispositif, prévu par l’article 24 VII, opère une validation rétroactive du bail si le paiement est intégral. La valeur de cette solution est de concilier la sanction du contrat et la protection du logement, en subordonnant l’expulsion à une défaillance persistante.