Tribunal judiciaire de Verdun, le 3 juillet 2025, n°24/00660

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire le 3 juillet 2025, examine une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bail, conclu avant la réforme de 2023, contenait une clause résolutoire spécifique. Le juge doit déterminer la loi applicable à cette clause et ses conséquences. Il constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des sommes dues.

La détermination du droit applicable à la clause résolutoire

Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle. Le juge rappelle le principe fondamental de droit transitoire énoncé à l’article 2 du code civil. Les effets des contrats conclus antérieurement à une loi nouvelle demeurent régis par l’ancien droit. « Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. » (Motifs) Ce principe assure la sécurité juridique et la prévisibilité des relations contractuelles.

L’absence d’ordre public impérieux justifiant une application immédiate. Le juge écarte l’application immédiate de la loi nouvelle qui instaure un délai de six semaines. Il estime que la loi de 1989 institue un ordre public de protection. « En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. » (Motifs) Cette analyse rejoint une jurisprudence récente sur le même point de droit. « Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal […] ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours » (Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 3 juillet 2025, n°25/00088)

Les conséquences juridiques de la résiliation du contrat

La qualification des sommes dues après la résiliation. Après la résiliation, l’occupation des lieux devient sans droit ni titre. Le juge qualifie alors les sommes demandées d’indemnités d’occupation. « L’occupation sans droit ni titre des lieux cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle. » (Motifs) Cette indemnité a un caractère mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire. Elle se distingue juridiquement du loyer, comme le précise une autre décision. « Les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. » (Cour d’appel de Paris, le 16 février 2023, n°20/17258)

Le régime de l’exécution forcée et le sort des créances. Le juge ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique après un commandement de quitter. Il rappelle que le sort des meubles est régi par des dispositions spécifiques du code des procédures civiles d’exécution. La décision est déclarée immédiatement exécutoire par provision, renforçant son efficacité. Le juge opère également un contrôle strict des sommes réclamées, en retranchant un poste non justifié. Il condamne le locataire aux dépens mais rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision affirme avec force le principe de non-rétroactivité des lois en matière contractuelle. Elle protège la stabilité des conventions passées sous l’empire d’une loi ancienne, même protectrice. La portée de l’arrêt est significative pour les nombreux baux conclus avant la réforme de juillet 2023. Elle limite la portée immédiate de cette réforme aux seuls contrats futurs. Ensuite, la décision illustre parfaitement les conséquences civiles et procédurales d’une résiliation de bail. Elle opère une distinction nette entre la période contractuelle et la période d’occupation illicite. La qualification d’indemnité d’occupation permet une réparation adaptée du préjudice subi par le bailleur. Enfin, le juge exerce un contrôle équilibré entre l’exécution forcée et la protection des droits du débiteur.