Tribunal judiciaire de Verdun, le 6 juillet 1989, n°24/00516

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a examiné une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Après avoir vérifié le respect des formalités préalables de saisine de la commission compétente, le juge a appliqué l’ancienne version de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l’expulsion des locataires, tout en les condamnant au paiement des sommes dues.

Le respect impératif des formalités préalables à l’action en justice

La recevabilité de la demande est subordonnée au strict respect de procédures administratives préalables. Le législateur a instauré un filtrage obligatoire par des instances sociales avant toute saisine du juge. L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (Article 24 III de la loi du 6 juillet 1989). Cette formalité permet une tentative de médiation et un diagnostic social, conditionnant l’accès au juge. En l’espèce, la saisine régulière de la commission et la notification en temps utile ont été constatées, rendant la demande recevable. Cette étape marque la volonté de privilégier les solutions extrajudiciaires et l’accompagnement des locataires en difficulté.

Le non-respect de ces obligations entraîne une irrecevabilité de la demande, sanction procédurale lourde pour le bailleur. Ces règles procédurales protectrices s’appliquent également aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation (Article 24 IV). Leur portée est ainsi extensive, couvrant toute initiative judiciaire visant à mettre fin au bail pour dette locative. Ce formalisme renforcé illustre la recherche d’un équilibre entre la protection du patrimoine du bailleur et la prévention des expulsions locatives.

L’application du droit ancien aux contrats en cours et le rejet des délais de paiement

Le juge a dû résoudre un conflit de lois dans le temps concernant le délai d’acquisition de la clause résolutoire. La loi nouvelle ne peut remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu (Motifs, Sur la résiliation). Le bail étant antérieur à la réforme, c’est l’ancien délai de deux mois après commandement qui s’applique, et non le nouveau délai de six semaines. La clause résolutoire est ainsi acquise à l’expiration du délai contractuel, conduisant à une simple constatation judiciaire.

Le juge a par ailleurs refusé d’accorder des délais de paiement ou de suspendre la clause résolutoire. Il résulte du décompte produit par le bailleur que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant (Motifs, Sur les délais de paiement). Cette condition légale, cumulative avec la capacité à régler la dette, n’étant pas remplie, le juge ne pouvait faire bénéficier le locataire de ce dispositif. Ce refus est conforme à la jurisprudence qui subordonne l’octroi de délais au respect strict des conditions légales. « Si lors de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement un délai » (Cour d’appel de Bordeaux, le 9 janvier 2025, n°24/02924). L’absence de reprise des paiements courants a donc été déterminante.

La décision affirme le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux contrats en cours, préservant la sécurité juridique. Elle rappelle aussi le caractère strict des conditions d’octroi des délais de paiement, qui constituent une faveur exceptionnelle. Le juge procède à un contrôle concret de la situation financière du locataire, au-delà de ses simples déclarations. Cette analyse rigoureuse limite le recours abusif à ce dispositif et protège les intérêts légitimes du bailleur.