Par un jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 13 juin 2025, il a été tranché un litige relatif à la vente d’un appartement. Un compromis du 21 janvier 2023 prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt, la réitération au 21 avril, et un séquestre de 5 000 euros. La venderesse a sollicité la résolution de plein droit et une indemnité de 12 000 euros, en soutenant que l’acquéreur avait empêché la réalisation de la condition. Le défendeur n’a pas comparu, mais « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Après une ordonnance de référé du 12 septembre 2024 renvoyant au fond, une assignation a été délivrée le 13 décembre 2024. La clôture est intervenue le 20 janvier 2025, l’audience s’est tenue le 7 avril 2025, le jugement a été rendu le 13 juin 2025. Les demandes visaient également le décaissement du séquestre sur production de la minute, en lien avec la clause pénale stipulée au compromis. La question était double: l’imputabilité de la non-réalisation de la condition suspensive et l’exigibilité de la clause résolutoire sans mise en demeure préalable. Le tribunal retient l’empêchement imputable à l’acquéreur et la condition réputée accomplie, mais rejette la résolution de plein droit faute de mise en demeure prouvée.
I. La condition suspensive empêchée par l’acquéreur
A. Exigences contractuelles et preuve des diligences
Le compromis fixait précisément les diligences attendues de l’acquéreur pour solliciter le financement, en termes de nombre de demandes, de montant, de durée et de taux. Le tribunal rappelle: « Il est de principe que le candidat acquéreur qui ne respecte pas les délais et les conditions de l’obtention de prêts bancaires imposés par l’avant-contrat empêche la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt ». La clause « NON REALISATION DE LA CONDITION » précisait encore: « Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’ACQUEREUR en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et, ce sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. »
Les refus bancaires produits attestaient la non‑obtention d’un prêt, sans établir que les demandes correspondaient aux paramètres conventionnels exigés. Le juge en déduit que les diligences contractuelles n’étaient pas démontrées, ce qui excluait toute cause exonératoire tirée d’une impossibilité non fautive.
B. La condition réputée accomplie et ses incidences
La solution repose sur le texte: « L’article 1304-3, alinéa 1er, prévoit, quant à lui, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Constatant l’empêchement, la juridiction affirme: « Il convient en conséquence de constater que l’acquéresse a empêché l’accomplissement de la condition suspensive laquelle doit être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 précité du code civil ». Cette qualification transforme l’obligation conditionnelle en obligation pure et simple, ouvrant en principe le choix entre exécution et sanctions, sous réserve du respect des stipulations pertinentes.
II. La clause résolutoire subordonnée à la mise en demeure
A. Le formalisme de la réitération par acte authentique
Le compromis prévoyait une date butoir non extinctive, servant de point de départ à une procédure d’interpellation préalable avant toute résolution de plein droit. Il est stipulé: « La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » La clause offrait ensuite un choix en cas de persistance de l’inexécution: « invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. » La preuve d’une telle mise en demeure était donc décisive pour activer la sanction contractuelle.
Or le dossier ne la contenait pas. Le tribunal relève: « Tel n’est pas en effet le contenu des courriers versés aux débats dont, de surcroît, il n’est pas justifié de l’envoi en recommandé. » À défaut du préalable formel, la clause résolutoire restait inapplicable, malgré l’empêchement imputable à l’acquéreur.
B. Les effets du défaut de mise en demeure et la portée
Le défaut de preuve de la mise en demeure rend inopérante la clause résolutoire de plein droit et prive d’assise la clause pénale corrélative. Le rejet s’impose alors, puisque « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le séquestre ne peut être libéré, faute de créance née, et la demanderesse supporte les dépens; l’exécution provisoire est de droit, sans incidence sur le fond.
La décision rappelle l’autonomie des mécanismes: la condition réputée accomplie n’emporte pas, par elle-même, résolution automatique; le droit positif exige le respect des stipulations procédurales convenues. Une voie alternative consistait à solliciter une résolution judiciaire fondée sur l’inexécution, ou des dommages-intérêts sur le terrain de la responsabilité contractuelle, puisque l’empêchement fautif était constaté.
