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Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 16 juin 2025, examine une demande en constat de résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bailleur assigne les locataires défaillants, qui ne comparaissent pas. La juridiction vérifie la recevabilité de la demande et se prononce sur le fond, tout en accordant des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire.
La régularité procédurale et la preuve de la créance
Le contrôle strict des conditions de recevabilité. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’action en résiliation. « Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience. » Cette exigence est rappelée par une jurisprudence similaire qui souligne qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être notifiée « au moins six semaines avant l’audience » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 11 août 2025, n°24/09936). Le bailleur justifie également la saisine préalable de la commission compétente, condition sine qua non pour la recevabilité de sa demande.
L’administration de la preuve et le régime des obligations solidaires. Le juge rappelle les principes gouvernant la charge de la preuve et les clauses interdites. « Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. » La preuve de l’arriéré est apportée par les pièces du dossier, notamment le bail et le commandement de payer. La solidarité des locataires, stipulée contractuellement, permet au bailleur de réclamer le paiement intégral à l’un ou l’autre des co-obligés.
L’équilibre entre la sanction du défaut et la protection du locataire
L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets différés. Le juge constate que les conditions légales pour l’acquisition de la clause sont réunies. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer. » Il constate donc la résiliation du bail à une date certaine. Cette sanction contractuelle est toutefois tempérée par la faculté offerte au juge d’accorder des délais de paiement, introduisant une dimension corrective dans la procédure.
La suspension conditionnelle des effets de la résiliation. Le dispositif légal permet une véritable remédiation en cas de reprise des paiements courants. « Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. » Le juge use de ce pouvoir en accordant un échelonnement de la dette et en suspendant les effets de la clause. Cette suspension est réversible, protégeant le bailleur en cas de nouvel impayé, tout en offrant au locataire une chance de se maintenir dans les lieux.
Cette décision illustre la conciliation des impératifs de protection du locataire avec la sanction du défaut de paiement. Elle rappelle le formalisme exigeant encadrant l’action en résiliation, garantie contre les expulsions précipitées. Surtout, elle démontre l’importance du pouvoir d’adaptation du juge, qui peut, sous conditions, suspendre les effets d’une clause résolutoire pour permettre un apurement échelonné de la dette. La portée de l’arrêt réside dans cet équilibre entre la sécurité juridique du bailleur et la protection sociale du locataire en difficulté.
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