Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement réputé contradictoire le 2 juin 2025. Il statue sur une demande de constat de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers et sur l’expulsion des locataires. La juridiction examine la recevabilité de la demande et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Elle accueille les demandes principales du bailleur et rejette la demande de délais de paiement formée par un locataire.

La régularité procédurale conditionne l’examen du fond

La juridiction vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’action. Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation. « Par ailleurs, [les bailleurs] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025 » (Motifs). Une copie de l’assignation a également été notifiée au préfet six semaines avant l’audience. Ce contrôle strict assure la protection des locataires contre les expulsions précipitées. Il garantit que les mesures d’accompagnement social ont été envisagées avant toute action judiciaire. La procédure est ainsi déclarée recevable, permettant un examen au fond.

Le défaut de comparution n’empêche pas un jugement au fond. En l’absence d’une partie, le juge statue par jugement réputé contradictoire. Il ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Cette règle préserve les droits de la défense tout en évitant la carence juridictionnelle. Elle impose au demandeur de rapporter la preuve de ses prétentions malgré l’absence de débat. Le juge exerce donc un contrôle complet et impartial des demandes présentées. Cette approche équilibre l’efficacité de la justice et les garanties procédurales fondamentales.

L’acquisition de la clause résolutoire entraîne la résiliation du bail

Le juge constate la réunion des conditions légales pour l’application de la clause. Le bail contient une clause résolutoire prévue par l’article 24 de la loi de 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié en bonne et due forme. « Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois » (Motifs). L’acquisition de la clause est donc constatée à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement. La résiliation du bail prend effet à compter du lendemain, soit le 26 janvier 2025. Cette application stricte de la loi sécurise le recours du bailleur en cas d’impayés.

Le rejet de la demande de délais de paiement est justifié par l’absence de reprise des loyers courants. Le locataire sollicitant les délais n’a pas repris le paiement intégral avant l’audience. « Cependant il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience ce qui ne permet pas d’établir sa bonne foi et sa capacité à s’acquitter de sa dette dans des délais légaux » (Motifs). La dette a même augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. Le bailleur s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais. Le juge dispose donc d’un pouvoir d’appréciation pour refuser les délais lorsque les conditions légales ne sont pas remplies. Cette décision préserve les intérêts du bailleur face à un locataire dont la situation ne s’améliore pas.

La condamnation au paiement distingue la créance principale des frais irrécouvrables

Le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges par les pièces du dossier. Il obtient la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme due. Cette condamnation inclut les loyers impayés et l’indemnité d’occupation due après la résiliation. « Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal » (Motifs). Le juge rappelle cependant l’interdiction de mettre à la charge du locataire certains frais. « Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif » (Motifs). Cette solution est conforme à la jurisprudence existante. « Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 17 décembre 2025, n°25/00869). Seuls les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile peuvent être alloués.

L’expulsion est ordonnée avec un délai de deux mois après commandement de libérer les lieux. Le juge prévoit le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin. Le sort des meubles laissés dans les lieux est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Cette mesure est la conséquence directe et nécessaire de la résiliation du bail constatée. Elle permet au bailleur de recouvrer la libre disposition de son bien. L’exécution provisoire de droit accélère la réalisation pratique de cette décision.