Tribunal judiciaire de Versailles, le 20 juin 2025, n°25/00497

Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 20 juin 2025. Il statue sur une demande de constat de résiliation de bail pour défaut de paiement et d’expulsion. Le bailleur a respecté les formalités préalables de signalement et de notification. Le juge déclare la demande recevable et fait droit aux demandes principales et accessoires. Il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion de la locataire.

La régularité procédurale conditionnant la résiliation du bail

Le respect des formalités préalables encadre strictement la procédure de résiliation. Le législateur impose un signalement à la caisse d’allocations familiales. La décision vérifie que « la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales […] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation » (Motifs, Sur la recevabilité). Cette condition substantielle vise à favoriser le traitement social des impayés. Elle constitue un préalable obligatoire à toute action en résiliation. Son non-respect entraînerait l’irrecevabilité de la demande du bailleur. La notification à l’autorité préfectorale est également contrôlée. Le juge relève qu' »une copie de l’assignation […] a été notifiée au représentant de l’Etat […] au moins six semaines avant l’audience » (Motifs, Sur la recevabilité). Cette formalité permet une éventuelle intervention des services sociaux. Elle garantit une protection renforcée du locataire en difficulté. Le juge opère ainsi un contrôle rigoureux du cadre procédural. Ce contrôle est une condition sine qua non de la régularité de la résiliation.

L’acquisition de la clause résolutoire obéit à un formalisme strict. Le mécanisme nécessite un commandement de payer préalable. La loi dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs, Sur la demande d’acquisition). Ce délai de deux mois est un délai de grâce imposé au bailleur. Il laisse au locataire un ultime temps pour régulariser sa situation. Le juge constate que le commandement a été signifié et est resté sans effet. Il en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies » (Motifs, Sur la demande d’acquisition). La résiliation est donc constatée à une date certaine. Ce formalisme protège le locataire contre une résiliation trop brutale. Il confère une sécurité juridique à l’opération de résiliation. La jurisprudence antérieure confirme cette exigence de commandement préalable. « L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Paris, le 19 février 2025, n°22/07810). Le principe est identique en matière d’habitation, avec un délai différent.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation et le sort des frais

Le recouvrement des créances locatives distingue l’arriéré légitime des frais abusifs. Le locataire reste tenu au paiement des loyers et charges échus. Le juge rappelle que « selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus » (Motifs, Sur la demande en paiement). La preuve de l’arriéré est rapportée par le bailleur via le bail et le commandement. Le juge condamne donc la locataire au paiement des sommes principales dues. En revanche, les frais de recouvrement ne peuvent être mis à sa charge. La loi prohibe clairement ces clauses. « Est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure » (Motifs, Sur la demande en paiement). Cette disposition est d’ordre public et protectrice du locataire. Le bailleur ne peut donc réclamer que les dépens et une indemnité sur le fondement de l’article 700. Cette solution est bien établie par la jurisprudence. « Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 17 décembre 2025, n°25/06709). Le juge applique strictement ce principe dans sa condamnation aux dépens.

L’occupation sans titre après résiliation génère une indemnité distincte. La restitution des lieux est une obligation du locataire à l’expiration du bail. Le défaut de libération constitue un fait générateur de responsabilité. « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (Motifs, Sur la fixation de l’indemnité). L’indemnité d’occupation compense alors la privation de jouissance du bailleur. Sa nature est mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. Le juge la fixe à un montant équivalent au dernier loyer et charges. Elle court jusqu’à la libération effective des lieux loués. Cette condamnation est logiquement assortie de l’exécution provisoire. Elle permet au bailleur de recouvrer rapidement la jouissance de son bien. Le juge organise aussi le sort des meubles laissés dans les lieux. Il renvoie aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Cette approche globale assure une exécution complète de la décision de justice. Elle équilibre les droits du bailleur et les garanties procédurales du locataire.