Tribunal judiciaire de Versailles, le 24 juillet 2025, n°24/01715

Le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en référé le 24 juillet 2025, a été saisi d’un litige complexe né de la fermeture administrative d’un local commercial. Une société exploitant une activité de vente de fruits et légumes avait pris à bail un local. À la suite d’un arrêté municipal de mise en sécurité urgente ordonnant l’évacuation de l’immeuble, le locataire s’est trouvé dans l’impossibilité d’accéder à son fonds. Il a alors assigné son bailleur, la société de gestion du bien et l’assureur de cette dernière, sollicitant notamment l’ordonnance d’une expertise et l’octroi d’une provision sur ses préjudices. Le bailleur a formé des demandes reconventionnelles, incluant le paiement d’un loyer impayé et la condamnation pour procédure abusive. Le juge des référés a déclaré irrecevable la demande d’amende civile, ordonné une mesure d’expertise, rejeté les demandes de provision du locataire, mais accordé une provision au bailleur sur le loyer. Cette ordonnance opère une distinction nette entre les pouvoirs du juge des référés fondés sur l’article 145 du code de procédure civile et ceux relevant de l’article 835, tout en précisant les conditions de mise en œuvre de l’obligation d’information précontractuelle et de la responsabilité de l’agent immobilier.

L’ordonnance illustre d’abord la délimitation fonctionnelle des différents fondements de la compétence du juge des référés. D’une part, le juge admet la demande d’expertise in futurum en retenant une interprétation libérale des conditions de l’article 145. Il rappelle que ce texte « est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables ». Le locataire justifie d’un « motif légitime » dès lors qu’un technicien doit déterminer « la réalité et l’étendue des préjudices économiques, financiers et de jouissance qu’elle invoque » et qu’« un procès éventuel n’est pas manifestement voué à l’échec ». Cette solution facilite la préparation de l’instance au fond en amont d’un éventuel procès. D’autre part, le juge rejette les demandes de provision du locataire fondées sur l’article 835. Concernant le bailleur, il estime que « les manquements imputés […] ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé ». À l’égard du mandataire, il constate qu’« il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé un manquement […] en lien de causalité avec les préjudices invoqués ». Le juge opère ainsi une répartition claire : l’article 145 permet une mesure probatoire anticipée sur simple vraisemblance, tandis que l’article 835 exige pour accorder une provision une quasi-certitude sur l’existence de l’obligation, seuil non atteint en l’espèce.

L’ordonnance apporte ensuite des précisions notables sur les obligations d’information et de conseil pesant sur les parties à un contrat de bail et sur le mandataire immobilier. S’agissant du bailleur, le juge reconnaît sa connaissance de l’arrêté de péril antérieur, notant qu’« il ressort notamment des procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires auxquelles le bailleur a participé, une connaissance par ce dernier de l’existence de l’arrêté du 19 novembre 2019 ». Toutefois, il écarte le manquement à l’obligation d’information précontractuelle de l’article 1112-1 du code civil, car « il n’est pas démontré que la société bailleuse était informée […] que les travaux réalisés […] n’étaient pas suffisants » et « la société demanderesse échoue à démontrer la dissimulation volontaire d’informations alléguées ». La simple connaissance d’un risque ancien ne suffit donc pas à caractériser le devoir d’informer sur un péril imminent futur et non avéré. Concernant l’agent immobilier, le juge rappelle le standard de diligence applicable : « Il appartient à l’agent immobilier de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens donné à bail par son entremise ». Sa responsabilité délictuelle est engagée s’il manque à son « obligation d’information et de conseil en n’attirant pas […] l’attention sur l’existence de désordres apparents affectant le bien, qu’en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer ». En l’espèce, la faute n’est pas retenue car « il ne ressort pas des pièces produites que la société mandataire aurait pu déceler l’état réel de l’immeuble avant la conclusion du bail ». La charge de la preuve d’une faute du professionnel, en référé, repose ainsi intégralement sur le demandeur.

Par ailleurs, le juge statue sur les demandes accessoires en appliquant des principes procéduraux stricts. Il déclare d’abord irrecevable la demande d’amende civile du bailleur, au motif que « la société bailleuse ne dispose d’aucun intérêt, même moral, à solliciter la condamnation de son adversaire au paiement d’une amende civile ». Cette solution rappelle que l’intérêt à agir, condition de recevabilité de toute action, doit être personnel et légitime. Ensuite, il rejette la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, en exigeant la preuve d’une faute caractérisée. Il rappelle qu’« une action en justice n’est abusive que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur » et que « la société bailleuse ne rapporte pas la preuve d’une telle faute […] et notamment d’une intention de lui nuire ». Enfin, il accorde une provision au bailleur pour le loyer impayé de septembre 2023, constatant que « le loyer mensuel s’élève à la somme de 2 900,00 € HT et il n’est pas contesté que la société preneuse a pu jouir du bien […] entre le 1er septembre 2023 et le prononcé de l’arrêté ». L’existence de cette obligation de paiement est ainsi jugée « non sérieusement contestable » au sens de l’article 835, contrairement aux obligations délictuelles invoquées par le locataire. Cette partie de la décision souligne la rigueur avec laquelle le juge des référés filtre les demandes, en distinguant soigneusement les questions purement contractuelles des litiges complexes sur la responsabilité.