Tribunal judiciaire de Versailles, le 24 juillet 2025, n°25/00595

Le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en référé le 24 juillet 2025, a été saisi par un bailleur commercial en vue de constater l’acquisition d’une clause résolutoire et d’obtenir l’expulsion du locataire défaillant. Le bail, consenti initialement en 2004 et comportant une clause résolutoire pour défaut de paiement, a fait l’objet d’un commandement demeuré infructueux le 3 avril 2023. Malgré la reprise récente du paiement du loyer courant, un arriéré important subsistait, conduisant le bailleur à solliciter du juge des référés des mesures d’urgence. Le locataire, bien que présent à l’audience, n’a pas constitué avocat. Le juge a constaté la résiliation du bail mais a suspendu ses effets sous condition, tout en rejetant les demandes indemnitaires supplémentaires du bailleur. La décision soulève la question de savoir dans quelle mesure le juge des référés peut, tout en constatant la résiliation d’un bail pour inexécution, en moduler les effets en accordant des délais de paiement au débiteur. L’ordonnance retient une solution équilibrée, en admettant la compétence du juge des référés pour ordonner l’exécution d’une obligation non sérieusement contestable, mais en usant de son pouvoir d’aménagement pour éviter une issue trop brutale. Cette approche sera analysée à travers l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière contractuelle (I), puis à travers la conciliation opérée entre la sanction de l’inexécution et la préservation de la relation locative (II).

I. L’étendue des pouvoirs du juge des référés face à l’inexécution contractuelle

Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, exerce une compétence d’attribution strictement encadrée. L’ordonnance rappelle que son office est de prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». En l’espèce, le bailleur invoquait le trouble causé par le maintien dans les lieux d’un locataire dont le bail était résilié. Le juge valide cette qualification en estimant que « l’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés ». Il fonde sa compétence sur le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de libérer les lieux, visé à l’alinéa 2 du même article. Cette analyse permet de contourner l’obstacle traditionnel de la contestation sérieuse, souvent opposée en matière de résiliation, et d’offrir une voie rapide au bailleur lésé.

La démonstration de l’inexécution ne souffre, en l’espèce, d’aucune difficulté. Le juge constate l’existence d’une obligation contractuelle claire, le paiement du loyer étant une « obligation principale du locataire » au sens de l’article 1728 du code civil. Il relève que le commandement, régulier en la forme car mentionnant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce, est resté sans effet. Le juge en déduit mécaniquement l’acquisition de la clause résolutoire : « Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 mai 2023 à minuit ». Cette constatation, qui relève de l’application stricte du contrat et de la loi, est au cœur de la mission du juge des référés lorsqu’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Elle justifie la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré, laquelle constitue une simple mesure d’instruction anticipée sur le fond.

Toutefois, le juge des référés refuse de suivre le bailleur sur ses demandes indemnitaires supplémentaires. La demande d’une pénalité de 10% par mois de retard et d’une indemnité d’occupation fixée au double du loyer est écartée. Le juge estime que ces clauses, « susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives », « se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse ». Ce refus illustre les limites du référé : si le juge peut trancher sur l’existence incontestable d’une obligation principale, il ne peut préjuger de l’appréciation, souvent complexe, du juge du fond sur le caractère proportionné de clauses pénales. Cette prudence est conforme à la nature provisoire de sa juridiction et protège le débiteur contre des demandes potentiellement abusives.

II. La conciliation entre la sanction contractuelle et le maintien temporaire de la relation

L’originalité de la décision réside dans l’aménagement des conséquences de la résiliation. Bien que constatant son acquisition, le juge use de son pouvoir pour en suspendre les effets, évitant ainsi l’expulsion immédiate. Ce pouvoir de modulation trouve son fondement dans l’article L. 145-41 du code de commerce, qui autorise le juge à accorder des délais de paiement. Le juge des référés se saisit de cette faculté, pourtant plus souvent exercée par le juge du fond, en considérant les circonstances de l’espèce, notamment « la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, et avec l’accord du bailleur exprimé à l’audience ». Il ordonne en conséquence de « suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ». Cette suspension conditionnelle réalise une conciliation entre le principe de la force obligatoire du contrat et l’impératif d’équité.

Le dispositif mis en place est précis et conditionnel, visant à garantir l’exécution future tout en donnant une ultime chance au locataire. Le juge impose un échéancier de vingt et un mois pour le règlement de la provision allouée. Il assortit cette mesure d’une menace claire : « en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet ». Cette formulation crée un mécanisme de résolution conditionnelle et différée, où la sanction initiale est mise en sommeil sous réserve d’une exécution parfaite du plan de paiement. Cette approche pragmatique reconnaît que l’expulsion, bien que juridiquement justifiée, peut avoir des conséquences économiques et sociales disproportionnées si le locataire manifeste une volonté de se libérer.

Enfin, la décision anticipe et organise les conséquences d’une éventuelle nouvelle défaillance. Le juge prévoit qu’en cas de défaut, « il pourra être procédé à l’expulsion immédiate » et fixe par avance le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation effective. Il précise que cette indemnité sera « égale au montant du dernier loyer contractuel », rejetant ainsi la demande du double formulée par le bailleur. Cette fixation préventive a pour vertu de sécuriser les parties et d’éviter un nouveau contentieux sur ce point. Elle démontre la volonté du juge des référés de régler l’intégralité du différend dans le cadre de l’urgence, sans pourtant empiéter sur les attributions du juge du fond pour les questions sérieusement controversées.