Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Germain en Laye a rendu un jugement statuant sur la demande d’un bailleur tendant à voir constater la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés locatifs. Par ce jugement, le tribunal a condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais a accordé des délais de paiement suspendant les effets de cette clause.
Un contrat de bail avait été conclu le 26 juin 2023 entre un bailleur, personne morale, et une locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 30 juillet 2024 pour un montant de 5 333,27 euros. La locataire ne s’étant pas acquittée de la dette dans le délai de deux mois, le bailleur assigna la locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner au paiement des sommes dues. La locataire acquiesça au montant de la dette et sollicita des délais de paiement, justifiant avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis novembre 2025.
Le tribunal devait déterminer si les conditions légales de recevabilité de l’action étaient remplies, si la clause résolutoire était acquise et, le cas échéant, s’il pouvait accorder des délais de paiement suspendant ses effets en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.
Le juge a déclaré la demande recevable, constaté la résiliation du bail au 1er octobre 2024, mais accordé à la locataire un échelonnement de sa dette en seize mensualités, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.
I. L’affirmation des conditions de recevabilité et le constat de la clause résolutoire
A. La vérification rigoureuse des formalités préalables imposées au bailleur
Le tribunal a examiné les obligations procédurales mises à la charge du bailleur avant toute action en résiliation pour impayés. Il a relevé que le bailleur justifiait avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation avait en outre été notifiée au préfet six semaines au moins avant l’audience, comme l’exige l’article 24 III. Ces deux formalités conditionnent la recevabilité de la demande. Le juge les a strictement contrôlées, s’assurant du respect des délais et de l’effectivité des notifications. Cette rigueur s’inscrit dans la volonté du législateur de prévenir les expulsions locatives en permettant un traitement précoce des situations d’impayés. Une cour d’appel a récemment jugé que « le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). Bien que la loi ne distingue pas selon la qualité du bailleur, le tribunal a appliqué cette exigence à la personne morale demanderesse, confirmant son caractère général.
B. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail contenait une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement, la résiliation interviendrait deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement signifié le 30 juillet 2024 reproduisait les mentions légales requises. Le juge a vérifié que la dette n’avait pas été apurée dans le délai de deux mois. Il a alors constaté la résiliation du bail au 1er octobre 2024. Cette constatation est purement déclarative, la clause résolutoire jouant de plein droit dès lors que ses conditions sont réunies. La Cour d’appel de Paris a rappelé que, pour apprécier le caractère infructueux du commandement, il convient de consulter un décompte locatif précis et de déduire les règlements effectués durant le délai (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°22/18042). En l’espèce, le tribunal s’est fondé sur le dernier décompte pour établir le montant de l’arriéré, après avoir expurgé les frais de procédure inclus à tort dans la créance du bailleur.
II. L’aménagement des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement
A. Les conditions légales de la suspension de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, subordonne l’octroi de délais de paiement à la reprise du paiement intégral du loyer courant par le locataire. Le tribunal a constaté que la locataire justifiait avoir repris ses paiements depuis novembre 2025. Cette condition préalable est impérative et constitue une innovation législative destinée à éviter que les délais ne soient accordés à des locataires qui continuent de ne pas honorer le loyer. Le juge a également relevé l’accord du bailleur sur l’échéancier proposé, ce qui a facilité la décision malgré la fragilité de la situation financière de la locataire. Il a ainsi fait usage de la faculté offerte par l’article 1343-5 du code civil, dont les critères (situation du débiteur, nécessité du paiement) sont ici combinés avec les exigences propres au bail d’habitation.
B. Les modalités et les conséquences de l’échelonnement de la dette
Le tribunal a autorisé la locataire à se libérer de sa dette en seize versements mensuels, le premier devant intervenir à la première échéance suivant la signification du jugement. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant la durée des délais, avec rappel que si la dette était intégralement payée, la clause serait réputée n’avoir jamais joué. En cas de défaillance dans le respect de l’échéancier, la totalité du solde deviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait rétablie de plein droit, ouvrant la voie à l’expulsion. Le juge a également fixé une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, tout en veillant à ne pas la faire courir deux fois. Il a rejeté la demande d’astreinte et de séquestration des meubles, estimant que les voies légales d’exécution étaient suffisantes. Cette solution équilibrée concilie la protection du locataire en difficulté et la sauvegarde des droits du bailleur, conformément à l’esprit des réformes récentes.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 480-7 du Code de l’urbanisme En vigueur
Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard. L’exécution provisoire de l’injonction peut être ordonnée par le tribunal.
Au cas où le délai n’est pas observé, l’astreinte prononcée, qui ne peut être révisée que dans le cas prévu au troisième alinéa du présent article, court à partir de l’expiration dudit délai jusqu’au jour où l’ordre a été complètement exécuté.
Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.
Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.
Article L. 480-8 du Code de l’urbanisme En vigueur
Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
