Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a rendu un jugement dans un litige opposant un bailleur social à sa locataire. Un bail d’habitation et un bail de stationnement avaient été conclus le 12 décembre 2022. La locataire ayant cessé de payer les loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer le 9 juillet 2024, visant une clause résolutoire. Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné la locataire devant le tribunal afin de voir constater la résiliation des baux, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Devant le tribunal, la locataire ne contestait pas le principe de la dette mais sollicitait des délais de paiement. Le bailleur, de son côté, demandait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion. La question de droit centrale était de savoir si, en présence d’une clause résolutoire acquise, le juge pouvait accorder des délais de paiement à la locataire ayant repris le paiement intégral du loyer courant, et suspendre les effets de cette clause. Le tribunal a déclaré la demande recevable, constaté la résiliation des baux au 10 septembre 2024 par acquisition des clauses résolutoires, mais a accordé à la locataire un échéancier de vingt-sept mensualités pour apurer sa dette, suspendant ainsi les effets des clauses résolutoires pendant ce délai. Il a également condamné la locataire à payer l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ce jugement illustre l’articulation entre les règles de recevabilité de l’action du bailleur social et les pouvoirs du juge en matière de suspension de la clause résolutoire. Il convient d’examiner successivement les conditions de recevabilité de l’action du bailleur social (I), puis le sort réservé à la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement (II).
I. Les conditions de recevabilité de l’action du bailleur social
A. Le respect du délai de saisine de la CCAPEX
Le tribunal a vérifié que le bailleur social avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur justifiait de cette saisine. Cette obligation, qui pèse sur les bailleurs personnes morales, est une condition de recevabilité de l’action en constat de résiliation. Une jurisprudence récente rappelle que le non-respect de ce délai entraîne l’irrecevabilité de la demande : « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, la saisine étant antérieure de plus de deux mois à l’assignation, la condition était remplie.
B. La notification de l’assignation au préfet
Le tribunal a également constaté que le bailleur avait notifié l’assignation au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience, comme l’exige l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Cette notification, qui concerne tous les bailleurs, est une autre condition de recevabilité. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a souligné que cette obligation s’impose à peine d’irrecevabilité : « le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). Bien que cette décision vise les bailleurs personnes physiques, la même exigence s’applique aux personnes morales. Le respect de ce délai a permis au tribunal de déclarer la demande recevable.
II. Le sort de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement
A. L’acquisition de la clause résolutoire constatée
Le bail d’habitation et le bail de stationnement contenaient chacun une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet pour le logement, et huit jours pour le stationnement. Le commandement du 9 juillet 2024 reproduisait ces clauses et les mentions légales. La locataire n’ayant pas réglé la dette dans les délais, le tribunal a constaté la résiliation des baux au 10 septembre 2024. Cette constatation est de droit lorsque les conditions de la clause sont réunies, le juge ne disposant d’aucun pouvoir pour écarter l’acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, le tribunal a immédiatement envisagé la possibilité de suspendre ses effets.
B. La suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais
Le tribunal a accordé à la locataire vingt-sept mensualités pour apurer sa dette, suspendant les effets des clauses résolutoires pendant ce délai, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Cette disposition subordonne l’octroi de délais à la reprise du paiement intégral du loyer courant. Le jugement relève que la locataire a repris le paiement du loyer depuis décembre 2025. Malgré une reprise jugée fragile, le tribunal a estimé que l’accord des parties sur l’échéancier justifiait cette mesure. Il a également rappelé qu’en cas de défaillance, la clause résolutoire reprendrait ses effets, permettant l’expulsion. Ce dispositif concilie la protection du locataire et les droits du bailleur, en évitant une expulsion immédiate tout en maintenant la menace d’une résiliation définitive. La portée de cette solution est significative : elle illustre l’application des nouveaux pouvoirs du juge issus de la loi de 2023, qui favorise le maintien dans les lieux des locataires en difficulté dès lors qu’ils manifestent une volonté de régularisation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
