Le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en formation du juge des contentieux de la protection le 27 mars 2026, a été saisi d’un litige opposant un bailleur à son locataire. Les faits sont classiques : un bail d’habitation conclu le 30 septembre 2009, un commandement de payer signifié le 16 juin 2025 pour un arriéré de 13 945,87 euros, une clause résolutoire insérée au contrat et, à défaut de régularisation dans le délai de deux mois, une demande en constat de résiliation du bail, en expulsion et en condamnation au paiement des sommes dues. Le locataire, qui n’avait plus réglé aucun loyer depuis novembre 2024, sollicitait de son côté la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause au 17 août 2025, condamné le locataire à payer la somme de 30 593,99 euros au titre de l’arriéré locatif, ordonné son expulsion, et rejeté tant sa demande de suspension que celle du bailleur tendant à supprimer le délai de deux mois avant l’expulsion. La question de droit centrale est celle des conditions dans lesquelles le juge peut, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, suspendre les effets d’une clause résolutoire et accorder des délais de paiement au locataire. Le Tribunal a répondu en appliquant strictement les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonnent le bénéfice de ces mesures à la reprise préalable du paiement intégral du loyer courant. Il importe d’expliquer le sens de cette décision (I) avant d’en apprécier la portée et la valeur (II).
I. L’affirmation d’une exigence préalable rigoureuse pour la suspension de la clause résolutoire
Le jugement du 27 mars 2026 illustre l’application littérale des conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Le juge a refusé au locataire tout aménagement du paiement, faute pour celui-ci d’avoir repris le versement intégral du loyer courant. Cette solution s’explique par la lecture cumulative des critères légaux (A) et emporte des conséquences directes sur les autres demandes (B).
A. Le caractère impératif de la reprise du paiement intégral du loyer
Le Tribunal rappelle dans ses motifs que, selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, » le locataire ne peut bénéficier de délais de paiement qu’à condition d’avoir repris le paiement intégral du loyer et être en situation de régler sa dette locative « . En l’espèce, » il n’est pas contesté que le locataire n’a procédé à aucun règlement de loyer depuis novembre 2024 « . Le juge en déduit que la condition préalable fait défaut, et il rejette la demande de suspension de la clause résolutoire. Cette position rejoint celle déjà exprimée par d’autres juridictions, qui constatent la résiliation de plein droit à l’issue du délai de deux mois lorsque l’impayé persiste. Ainsi, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, le 27 février 2025, que » à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, le locataire n’a pas régularisé la dette locative […]. Les clauses résolutoires ont ainsi produit leurs effets et les deux contrats de bail ont été résiliés à compter du 17 mai 2023 « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/03942). Le Tribunal de Versailles s’inscrit dans cette continuité, en faisant de la reprise du paiement du loyer courant une condition sine qua non de toute mesure de clémence.
B. Le rejet en chaîne des demandes connexes du bailleur et du locataire
Le refus de suspendre la clause résolutoire entraîne mécaniquement le rejet des autres prétentions. Le bailleur sollicitait la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, mais le juge écarte cette demande au motif que le requérant » n’invoquant aucun des deux motifs légaux « , à savoir la mauvaise foi du locataire ou son entrée par voie de fait. Symétriquement, le locataire ne peut obtenir de délais de paiement, puisque la condition de reprise du loyer fait défaut. Le juge rejette également la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, faute de justification. Ce faisceau de décisions manifeste une approche stricte : le juge ne peut ni supprimer le délai légal d’expulsion sans motif précis, ni accorder un étalement de la dette si le locataire n’a pas repris ses versements. La rigueur du dispositif légal est ainsi pleinement assumée.
II. La cohérence de la solution avec l’évolution législative et ses limites pratiques
La décision du 27 mars 2026 ne se contente pas d’appliquer mécaniquement la règle nouvelle ; elle en révèle à la fois la logique et les fragilités. Le Tribunal montre que la loi du 27 juillet 2023 a durci l’accès aux délais judiciaires, ce qui interroge sur la protection effective des locataires en difficulté (A). En contrepoint, le jugement rappelle l’existence d’autres voies, comme la procédure de surendettement, qui peuvent tempérer la rigueur de la solution (B).
A. Une application conforme à l’esprit de la loi du 27 juillet 2023
Le législateur de 2023 a entendu responsabiliser le locataire en subordonnant tout échelonnement de la dette à la reprise préalable du paiement intégral du loyer courant. Le Tribunal de Versailles applique cette condition à la lettre, sans s’écarter du texte. Cette attitude est conforme à la volonté de mettre fin aux situations de dettes locatives chroniques, où des locataires accumulaient des impayés tout en bénéficiant de délais répétés. La solution du 27 mars 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel constant : la clause résolutoire joue de plein droit dès lors que le commandement de payer est resté infructueux pendant deux mois, et le juge ne peut en suspens les effets que si le locataire justifie d’un début d’apurement. En l’absence de tout paiement depuis novembre 2024, le rejet de la demande de suspension était juridiquement inévitable.
B. Les limites de la protection judiciaire et les ressources alternatives pour le locataire
Si la rigueur de l’article 24 est clairement affirmée, le jugement n’ignore pas les mécanismes parallèles de protection. Le Tribunal rappelle dans ses motifs que » en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan « . Cette mention, qui figure dans le dispositif, indique que le juge n’exclut pas un règlement amiable ou une intervention de la commission de surendettement. Le locataire, bien que débouté de sa demande de délais, conserve donc une voie de recours administrative. Le jugement souligne aussi que le sort des meubles est organisé par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la demande de séquestration est rejetée. Ainsi, la décision, tout en étant sévère, reste mesurée : elle n’aggrave pas la situation du locataire au-delà de ce que prévoit la loi, et elle laisse ouvertes les possibilités de traitement global de son endettement. Cette solution équilibrée témoigne de la volonté du juge de concilier les intérêts du bailleur avec les exigences sociales élémentaires.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 341-2 du Code de la consommation En vigueur
Le prêteur qui n’a pas respecté les obligations fixées aux articles L. 312-14 et L. 312-16 est déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.
