Le Tribunal judiciaire d’Orléans, par son juge des contentieux de la protection statuant le 10 février 2026, a eu à connaître d’une action en constatation de résiliation de bail et en expulsion diligentée par une société de cautionnement subrogée. Un bail d’habitation avait été signé le 3 mai 2024 entre des bailleurs personnes physiques et une locataire. Un contrat de cautionnement de type Visale avait été souscrit le lendemain auprès d’un organisme de garantie, lequel s’engageait à couvrir les impayés locatifs. Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail fut signifié à la locataire le 31 juillet 2024. Les causes de ce commandement n’ayant pas été apurées dans le délai de six semaines, la société caution régla les sommes dues au bailleur, saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er août 2024, puis assigna la locataire le 27 mars 2025 aux fins de constat de résiliation, d’expulsion et de paiement des arriérés. La défenderesse ne comparut pas. Le demandeur sollicitait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des loyers impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation.
Était ainsi posée la question de savoir si une caution subrogée dans les droits du bailleur peut valablement poursuivre la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, et dans quelle mesure le juge, saisi d’une telle action non contestée, doit exercer son office. Le Tribunal déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 12 septembre 2024, ordonne l’expulsion, condamne la locataire au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation, mais écarte l’exécution provisoire.
I. La légitimation de l’action en résiliation exercée par la caution subrogée
A. Le fondement textuel et conventionnel de la subrogation
Pour reconnaître à la société demanderesse qualité et intérêt à agir, le juge s’appuie sur l’article 2306 du code civil aux termes duquel la caution qui a payé est subrogée à tous les droits du créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet la créance et ses accessoires, hors droits exclusivement attachés à la personne du créancier. Le jugement qualifie les actions en résiliation et en expulsion d’accessoires de la créance, rattachées aux impayés immédiatement avant le paiement. Cette analyse trouve un écho dans la jurisprudence récente qui retient une conception extensive de la subrogation. La Cour d’appel de Chambéry a ainsi énoncé le 9 janvier 2025 que » la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail « (Cour d’appel de Chambéry, 9 janvier 2025, n°23/01526). Cette décision ajoute que la procédure d’expulsion n’est qu’une conséquence du prononcé de la résiliation et ne saurait en être dissociée. Le jugement commenté s’inscrit dans cette logique en affirmant que la subrogation emporte transmission des actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.
La motivation fait également fond sur la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale et sur le contrat de cautionnement qui en reprend les stipulations. L’article 7.1 de cette convention prévoit que » la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur « . Le contrat de cautionnement du 1er mai 2024 stipule en son article 8.1 que la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur, la subrogation lui permettant d’agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. En conjuguant le droit commun du cautionnement et les prévisions contractuelles, le juge ancre solidement la recevabilité de l’action. Cette articulation entre la loi et le contrat offre à la caution un fondement dual, à la fois légal et conventionnel, pour intervenir dans le lien locatif. La décision confirme que l’intérêt à agir ne se limite pas au recouvrement des sommes versées mais englobe la préservation du bailleur contre l’aggravation de la dette et la libération des lieux.
B. Le respect des formalités légales protectrices du locataire
Le Tribunal contrôle avec soin le respect des exigences édictées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux bailleurs personnes morales. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, intervenue le 1er août 2024, précède de plus de deux mois l’assignation du 27 mars 2025, conformément au II du même article. Le juge écarte toute irrecevabilité en constatant que l’organisme caution, bien que tiers au contrat de bail initial, s’est soumis à cette formalité dans les délais requis. Ce contrôle s’insère dans une jurisprudence exigeante mais pragmatique. La Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2025, a rappelé que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent faire délivrer l’assignation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission, sous peine d’irrecevabilité (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le jugement du Tribunal d’Orléans se conforme à cette exigence en vérifiant la date de saisine.
La notification de l’assignation à la préfecture, intervenue le 31 mars 2025, satisfait également au délai de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025. Le juge relève que la caution justifie de ces deux formalités, ce qui emporte la recevabilité de la demande. Cette double vérification manifeste la volonté de ne pas faire de la subrogation un instrument de contournement des protections légales. La caution subrogée se voit imposer les mêmes obligations procédurales que le bailleur dont elle tient ses droits. La décision souligne ainsi que la subrogation n’efface pas les garanties accordées au locataire par la loi du 6 juillet 1989, spécialement celles destinées à prévenir les expulsions.
II. L’office du juge face au défaut de comparution du locataire
A. La vérification objective des conditions de la résiliation
Statuant en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’absence de comparution de la locataire ne le dispense pas d’examiner les pièces produites. Le commandement de payer du 31 juillet 2024 reproduisait la clause résolutoire contractuelle et les dispositions légales. Le Tribunal constate que les causes n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, aucun plan d’apurement n’ayant été conclu. Il en déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 12 septembre 2024. Cette démarche garantit que la résiliation ne procède pas d’un simple acquiescement mais d’une vérification effective des conditions de fond.
Le juge s’assure également du montant de la dette locative. La caution produit une quittance subrogative et un décompte arrêté au 2 décembre 2025, duquel il ressort que la locataire reste redevable d’une somme ramenée à 5 648,33 euros après déduction des paiements intervenus. La décision relève que l’absence de comparution prive la juridiction d’éléments de nature à remettre en cause ce constat. La condamnation s’adosse à la preuve de la créance, ce qui répond aux exigences de l’article 1353 du code civil. L’office du juge ne se limite pas à homologuer la demande unilatérale mais à établir l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible.
B. L’arbitrage entre efficacité de la décision et droit au double degré de juridiction
Le jugement écarte l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile. Le juge motive spécialement cette décision en invoquant les conséquences graves et irréversibles qu’emporterait une exécution immédiate, qui priverait de réalité le droit au double degré de juridiction. L’expulsion, même fondée sur une clause résolutoire acquise, présente un caractère définitif qui justifie, aux yeux du Tribunal, de différer sa mise à œuvre jusqu’à l’épuisement des voies de recours. Cette appréciation rejoint la faculté offerte par l’article 514-1 du même code d’écarter l’exécution provisoire lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Le choix de ne pas octroyer de délais de paiement, la locataire n’ayant pas comparu ni justifié d’une reprise du loyer courant, est compensé par ce refus d’exécution provisoire. La décision équilibre ainsi la protection effective du logement et l’efficacité du recouvrement de la créance. En condamnant la défenderesse aux dépens mais en rejetant la demande fondée sur l’article 700, le juge tient compte de la situation économique présumée de la locataire défaillante. Le jugement témoigne d’une recherche de proportionnalité entre les intérêts du créancier subrogé et les garanties procédurales du débiteur absent. Il rappelle que l’office du juge des contentieux de la protection ne se réduit pas à l’enregistrement d’une résiliation automatique mais implique une appréciation concrète des conséquences de la décision.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2306 du Code civil En vigueur
Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout.
Néanmoins, celle qui est poursuivie peut opposer au créancier le bénéfice de division. Le créancier est alors tenu de diviser ses poursuites et ne peut lui réclamer que sa part de la dette.
Ne peuvent se prévaloir du bénéfice de division les cautions solidaires entre elles, ni les cautions qui ont renoncé à ce bénéfice.
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Article 514 du Code de procédure civile En vigueur
Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
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