Tribunal judiciaire, le 1 août 2025, n°25/04732

Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en matière civile, a rendu le 1er août 2025 un jugement ordonnant la résiliation d’un bail de garage pour défaut de paiement des loyers. L’office public de l’habitat OPHEA, bailleur, avait donné en location un garage à deux locataires solidaires. Après une sommation restée infructueuse, le bailleur a délivré un congé et a assigné les locataires en résiliation du bail, paiement des arriérés et expulsion. L’un des locataires, présent à l’audience, a reconnu la dette mais a sollicité des délais de paiement, tandis que l’autre est demeuré non comparant. Le tribunal a dû se prononcer sur la régularité de la procédure de résiliation, le montant des sommes dues et la demande de délais de paiement. La question de droit principale réside dans l’articulation entre la clause résolutoire contractuelle, la sommation préalable et les conséquences de l’occupation des lieux après la résiliation du bail. Le tribunal a fait droit aux demandes du bailleur en constatant la résiliation du bail au 31 octobre 2024, en condamnant les locataires au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation, et en déboutant le locataire de sa demande de délais de paiement. Cette décision permet d’analyser le régime juridique de la résolution du bail pour inexécution (I) avant d’en examiner les conséquences pécuniaires et procédurales (II).

I. La mise en œuvre de la résolution du bail pour inexécution des obligations locatives

Le jugement illustre rigoureusement les conditions de la résiliation judiciaire d’un bail pour défaut de paiement. Le tribunal s’appuie d’abord sur le fondement contractuel de la rupture. Il relève en effet que  » le bail contient une clause résolutoire, article 11, aux termes de laquelle à défaut de respect de l’une des clauses du contrat et notamment de non-paiement d’une des mensualités à son échéance, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après une sommation restée infructueuse « . Cette référence permet d’ancrer la résolution dans la volonté des parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil. Le juge vérifie ensuite le strict respect de la condition suspensive prévue par cette clause, à savoir l’envoi d’une sommation. Il constate qu’ » il est justifié d’une sommation par courriers recommandés en date du 6 septembre 2024 «  et que  » il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans la sommation aurait été payée dans le délai contractuel d’un mois « . La régularité de la mise en demeure et l’absence de paiement dans le délai imparti sont ainsi établies, justifiant la résolution.

La décision opère ensuite une qualification claire de la situation des locataires après la date de résiliation. Le tribunal statue que  » de la résiliation, l’expulsion de Monsieur [I] [G] et de Monsieur [Y] [K] sera ordonnée « . Il précise que l’un d’eux  » déclare avoir quitté les lieux mais avoir conservé les clés « . Cette conservation des clés est déterminante, car elle empêche la libération effective des lieux. Le jugement en déduit logiquement que les locataires sont devenus, après le 31 octobre 2024, des occupants sans titre. Cette qualification permet de fonder la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation distincte des loyers dus avant la résiliation, marquant une transition nette entre les deux régimes de responsabilité.

II. Les conséquences pécuniaires et procédurales de l’occupation sans titre

Le tribunal détermine avec précision le régime financier applicable après la résolution. Concernant les arriérés nés avant la rupture, il se fonde sur la reconnaissance de dette par l’un des locataires et sur un décompte produit, pour condamner solidairement les locataires au paiement de  » la somme de 1339.84 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 incluse « . La solidarité, rappelée par le juge, découle de la qualité de co-locataires et s’impose malgré l’absence de l’un d’eux à l’instance. Pour la période postérieure à la résiliation, le tribunal fixe une indemnité d’occupation. Il en définit la nature en indiquant qu’elle  » a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à réparer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien « . Le montant est fixé à la valeur locative du bien, soit 68,90 euros,  » à compter du 31 octobre 2024, date à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs « . Cette solution est conforme à la jurisprudence qui assimile l’occupant sans titre à un quasi-détenteur redevable d’une indemnité équivalente au loyer.

Enfin, le tribunal rejette la demande de délais de paiement présentée par le locataire comparant. Il motive ce rejet par le comportement du débiteur, notant que  » le plan d’apurement de la dette octroyé le 17 décembre 2024 par OPHEA et signé par Monsieur [Y] [K] […] n’a pas été respecté, aucun versement ne figurant au décompte depuis le 8 janvier 2024 « . Le juge exerce ici son pouvoir d’appréciation prévu à l’article 1343-5 du code civil en considérant la mauvaise foi du débiteur, qui a déjà bénéficié d’un plan non exécuté. Il relève également un élément aggravant : les locataires  » ont largement bénéficié, dans les faits des deux mois de délais sollicités alors qu’ils soutiennent avoir quitté les lieux sans en avoir restitué les clés « . Le refus d’accorder de nouveaux délais sanctionne ainsi le défaut de coopération du locataire et vise à prévenir un abus de procédure.