Tribunal judiciaire, le 1 juillet 2023, n°24/00017

Tribunal judiciaire de Nice, juge des loyers commerciaux, 18 juin 2025, n° RG 24/00017. Le litige naît d’un bail commercial consenti en 1997, renouvelé en 2006, puis poursuivi par tacite reconduction après 2015, portant sur l’exploitation d’une résidence étudiante. La bailleresse délivre un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er juillet 2023, assorti d’une proposition de loyer réévalué, demeurée sans réponse du preneur.

La bailleresse saisit ensuite la juridiction pour voir fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, tandis que le preneur conteste le quantum proposé et sollicite une expertise. La juridiction constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement, fixe la date d’effet au 1er juillet 2023, puis ordonne une mesure d’expertise pour déterminer la valeur locative selon les critères légaux.

La question posée concernait, d’une part, la reconnaissance du renouvellement et la détermination de son point de départ dans le contexte d’un congé avec offre et d’un silence du preneur. Elle portait, d’autre part, sur la méthode de fixation du loyer du bail renouvelé et l’opportunité d’une expertise au regard de la valeur locative.

La juridiction retient le renouvellement et son effet au 1er juillet 2023. Elle souligne que « les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé ». Faute d’éléments suffisants, elle décide qu’« il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire », et précise, conformément au texte, que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel ». Les dépens et l’indemnité procédurale sont réservés.

I. Le renouvellement constaté et la détermination de son effet

A. L’acceptation du renouvellement et le rôle du silence

Le juge vise l’article L. 145-10 du code de commerce pour rappeler le régime de la demande de renouvellement et ses effets en cas de silence. Il reproduit la clause centrale selon laquelle « A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ». La situation d’espèce procède toutefois d’un congé avec offre émanant de la bailleresse, ce qui la distingue du schéma textuel centré sur l’initiative du preneur.

La juridiction n’érige pas ce silence en acceptation unilatérale décisive. Elle retient surtout que, postérieurement, « les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail ». Le renouvellement se trouve ainsi fondé sur la convergence des mémoires échangés, la discussion ne portant plus que sur le prix. La démarche respecte l’office du juge des loyers commerciaux, qui constate l’existence du renouvellement avant d’organiser la fixation du loyer.

B. La date d’effet du nouveau bail et son ancrage légal

Le point de départ du bail renouvelé suit l’article L. 145-12, alinéa 3, auquel la décision se réfère expressément. Le motif rappelle que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». L’espèce connaissait une reconduction tacite depuis 2015 et un congé avec offre à effet du 1er juillet 2023.

La solution retient sobrement cette date, aucune contestation ne subsistant entre les parties. Elle s’inscrit dans la logique des textes, qui rattachent le nouvel effet, en présence d’un congé avec offre, à la date visant la cessation de la reconduction. Le cadre temporel de l’expertise et de la valeur locative se trouve ainsi précisément balisé.

II. La fixation du loyer au regard de la valeur locative et l’expertise

A. L’expertise comme instrument d’objectivation de la valeur

La juridiction relève l’insuffisance des éléments versés pour statuer immédiatement sur le montant du loyer. Elle énonce que « En l’espèce, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant du loyer renouvelé, celui-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire ». L’option retenue privilégie une détermination technique, éclairée par les critères réglementaires.

Le dispositif « Ordonne une expertise » et confie à l’expert une mission classique et complète, incluant la visite, la description, la collecte de documents, l’étude des facteurs locaux et la méthode de pondération. La commande vise à « Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige » et à « Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er juillet 2023 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ». La référence explicite à la valeur locative ancre l’évaluation dans le droit positif, en rendant disponibles les paramètres pertinents.

B. Les conséquences procédurales et l’équilibre des intérêts en cours d’instance

Le juge précise les obligations nées de l’instance relative au prix. Il rappelle que « Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel ». Cette solution prévient les aléas de trésorerie et évite une exécution anticipée d’un loyer hypothétique, tandis que l’expertise se déroule.

La décision règle la charge de l’avance des frais d’expertise et saisit l’occasion de rappeler la logique probatoire, en ce sens qu’il appartient à la demanderesse de justifier la valeur locative revendiquée, « à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative déclarée ». Elle ordonne des délais opérationnels, fixe un calendrier de réunion et organise la reprise de l’instance après dépôt. Enfin, elle « Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile », ce qui maintient l’équilibre procédural jusqu’à l’issue.

Aucune orientation tranchée n’est donnée sur le plafonnement ou le déplafonnement, question potentiellement décisive au regard de la durée du bail, des modifications de la commercialité, ou d’éventuelles clauses. L’expertise est ainsi appelée à documenter les paramètres de R. 145-2 à R. 145-11, afin de départager valeur locative et éventuel plafond. La présence d’une clause d’indexation antérieure ne préjuge pas du prix du renouvellement, lequel demeure gouverné par L. 145-33 sous le contrôle du juge.

A. La cohérence des motifs avec la finalité de la fixation judiciaire

La décision articule clairement les deux séquences nécessaires. Elle constate d’abord le renouvellement et sa date, en rappelant que « les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail ». Elle organise ensuite l’instruction de la valeur, par une expertise encadrée et proportionnée, dont la mission est précisément ciblée sur les critères légaux. La cohérence découle de la dissociation entre principe du bail et prix, qui évite toute confusion.

La prudence rédactionnelle sur l’articulation des articles L. 145-10 et L. 145-12 ne prête pas à conséquence, le fondement effectif résidant dans l’accord constaté et la date fixée par le congé. L’économie générale demeure orthodoxe. La juridiction sécurise la période transitoire par l’application de L. 145-57, ce qui réduit le risque de contentieux incident pendant l’instruction technique.

B. La portée pratique: sécurité des relations et prévisibilité de l’évaluation

L’ordonnance d’expertise favorise une fixation du loyer ancrée dans la valeur locative du marché, au bénéfice d’une analyse objectivée des surfaces, de l’état des locaux, des obligations contractuelles et des facteurs de commercialité. La mission exige de « Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage », ce qui permettra un ancrage comparatif utile et une motivation robuste du futur jugement de fixation.

La réserve des frais et de l’article 700 ménage les positions, en laissant à la décision définitive le soin de statuer sur l’économie de la procédure. Le renvoi calendaire et la structuration des échanges garantissent une instruction effective. L’approche retenue présente une portée incitative, en ce qu’elle encourage la production de pièces pertinentes en amont, susceptible d’abréger l’instance si un accord intervient. Elle stabilise enfin le cadre juridique en réaffirmant que le renouvellement est acquis et que le prix se déterminera à droit constant, sur la base des critères de L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-11.