Tribunal judiciaire, le 13 juin 2025, n°23/01556

Tribunal judiciaire de Nice, 13 juin 2025, 2e chambre civile. Le litige naît après la vente d’une maison dans laquelle les vendeurs avaient réalisé des travaux d’extension, d’étanchéité, de menuiseries et de chauffage. Les acquéreurs dénoncent des infiltrations au droit des baies, une cheminée dangereuse, une terrasse déformée et une structure fragilisée. Une expertise judiciaire confirme plusieurs désordres majeurs, dont certains touchent la solidité et l’usage normal de l’immeuble. Les demandeurs assignent en garantie décennale et, subsidiairement, en garantie des vices cachés, avec des demandes indemnitaires diverses.

La procédure a été introduite en 2023 et instruite jusqu’en 2025, après dépôt d’un rapport d’expertise. Les défendeurs soutiennent notamment leur absence de qualité de professionnels, contestent la gravité des désordres et l’antériorité de certains d’entre eux, et sollicitent le rejet des demandes. La juridiction retient la mise en œuvre de la responsabilité décennale pour les baies, la cheminée et la terrasse, tout en écartant plusieurs chefs au titre de l’apparence, de l’insuffisance probatoire ou du défaut de gravité. Elle statue enfin sur les frais de maîtrise d’œuvre, l’étude structure, les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire. D’abord, la décision qualifie le vendeur-constructeur et apprécie la gravité des désordres au regard de l’impropriété à destination. Ensuite, elle délimite strictement le périmètre des réparations indemnisables et les accessoires procéduraux.

I. La responsabilité décennale du vendeur-constructeur, entre qualification et gravité des désordres

A. La qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1, indépendante du professionnalisme
Le tribunal rappelle que la garantie s’attache à la qualité de constructeur, quel que soit le statut. Il énonce sans détour: «Toutefois la garantie décennale n’est pas conditionnée au statut professionnel du constructeur.» Cette affirmation s’adosse au texte visé par le jugement: «L’article 1792-1 rappelle qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, notamment, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.» La qualité de vendeur-constructeur se trouve ainsi caractérisée lorsque le cédant a lui-même édifié ou fait édifier l’ouvrage avant cession.

La motivation écarte en conséquence la défense tirée de la transparence sur l’origine artisanale des travaux. La formulation retient que «le fait pour les défendeurs d’avoir informé les acheteurs que la cheminée avait été posée par leurs soins est sans incidence sur la garantie décennale, due par tout constructeur, professionnel ou non.» La solution, constante, garantit la protection de l’acquéreur contre des désordres graves survenant postérieurement à la vente, sans débat sur l’intention des parties.

B. L’impropriété à destination et l’atteinte à la solidité, critères décisifs de mise en œuvre
Plusieurs désordres répondent aux critères de l’article 1792. Pour les baies vitrées montées à l’envers et dépourvues de parclose, le tribunal juge que «Ce désordre relève de la garantie décennale, s’agissant de baies vitrées qui ne permettent pas d’assurer le clos.» En l’absence de clos, l’ouvrage devient impropre à sa destination, ce que confirme le coût des reprises ordonné au dispositif. Le raisonnement articule un vice d’exécution caractérisé et une impropriété objective, indépendamment des compétences techniques de l’acquéreur.

Le volet chauffage offre une démonstration parallèle. Le jugement relève que «Il ajoute que le tubage est inexistant, créant un danger de respirer des gaz toxiques lors de son fonctionnement.» Il poursuit en affirmant, de manière décisive, que «De plus le fonctionnement interne de la cheminée ne peut constituer un désordre apparent.» Il en résulte une mise en conformité complète, plâtrerie comprise, au titre de la garantie décennale, avec une indemnisation accessoire du coût temporaire de chauffage de substitution.

La terrasse concentre enfin l’analyse de la solidité. La juridiction retient «Il est incontestable que ces désordres relèvent de la garantie décennale, dans la mesure où ils compromettent la solidité de l’ouvrage.» Les constatations sur la structure porteuse, l’étanchéité et l’appui sur des murs en mauvais état scellent l’impropriété et justifient la réfection et les mesures d’ingénierie. La référence selon laquelle «Les photographies annexées au rapport d’expertise démontrent une déformation visible par tout profane» ne prive pas la décennale, la gravité ayant été révélée dans son ampleur après la vente.

II. La délimitation des réparations indemnisables et la prise en charge des accessoires

A. Les exclusions pour apparence, défaut d’antériorité ou insuffisance de démonstration
Le tribunal écarte certaines demandes faute de satisfaire aux critères légaux. Concernant le parquet du séjour, il relève que «Ces critères ne sont pas démontrés s’agissant du parquet du séjour.» La même approche gouverne la remise en peinture, présentée sans rattachement précis à la gravité décennale. S’agissant des descentes d’eaux pluviales, la formation note l’absence de démonstration de l’antériorité et «Ces éléments ne sont pas explicités dans les écritures des demandeurs», ce qui conduit au rejet.

Le garde-corps illustre la sanction de l’apparence et du défaut de fondement. Le jugement tranche que «D’une part, le fondement juridique de cette demande n’est pas précisé. D’autre part, ce désordre est apparent, s’agissant de l’espacement sur le garde-corps.» La même exigence probatoire vaut pour le carport, dont l’analyse reste lacunaire au vu du dossier; la formule est nette: «En l’absence d’éléments probants, la demande formulée à ce titre à hauteur de 5 500 € sera rejetée.» Enfin, la surconsommation d’électricité est écartée, faute d’assiette et de méthode: «Le calcul n’est toutefois aucunement explicité.»

Ce resserrement méthodique distingue, avec constance, les désordres décennaux graves des demandes accessoires ou hypothétiques. La motivation refuse les extrapolations et impose un lien rigoureux entre constat, critère légal et chiffrage, hors de tout confort d’indemnisation.

B. Les mesures techniques et indemnitaires utiles, et les incidences procédurales
La décision engage les dépenses nécessaires à la restauration d’ensemble, au besoin sous maîtrise d’œuvre. L’office du juge retient que «Il convient de faire droit à la demande selon les préconisations de l’expert à hauteur de 5%.» La rémunération du maître d’œuvre, calculée sur les travaux de confortement, s’ajoute aux réparations principales pour garantir une exécution techniquement suivie. Le recours à l’ingénierie structure s’impose dans la logique de sécurisation du chantier, sous le contrôle de l’expertise judiciaire préalable.

Le poste de préjudice de jouissance reçoit un traitement nuancé. Le tribunal juge que «Les flambements étant visibles, ils ne peuvent fonder un préjudice de jouissance réparable en l’espèce.» La solution se renverse toutefois lorsque la dangerosité structurelle, non appréhendable à la vente, rend l’usage de la terrasse impossible; l’indemnisation dédiée vient alors compléter les travaux de reprise. L’articulation retenue donne cohérence à la réparation, en dissociant l’apparence tolérable de la gravité cachée.

Les accessoires procéduraux confirment l’équité de l’ensemble. Les défendeurs succombent aux dépens et supportent une indemnité au titre des frais irrépétibles, dans des proportions mesurées au regard des enjeux techniques. Sur l’exécution provisoire, la juridiction applique le droit commun et affirme: «En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.» Cette option favorise la remise en état rapide d’un ouvrage impropre, sans préjudice des voies de recours.

Ce jugement offre ainsi une ligne claire: qualification large du constructeur-vendeur, contrôle exigeant de la gravité et de la preuve, et soutien maîtrisé aux opérations de réparation. L’économie générale respecte la finalité protectrice de la garantie décennale tout en contenant les prétentions non étayées par des constatations techniques ou des justificatifs précis.