Par une ordonnance du 13 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse (n° RG 24/02063, n° 2025/102) tranche un incident de prescription. Un copropriétaire bailleur, propriétaire d’un lot, a assigné le syndicat et des voisins pour obtenir, d’une part, le retrait d’une palissade au profit d’une haie vive, et, d’autre part, la dépose d’un abri, d’une clôture et d’un portail implantés sur des parties communes. Les défendeurs ont soulevé une fin de non‑recevoir tirée de la prescription et réclamé des dommages‑intérêts pour procédure abusive, tandis que le demandeur a persisté dans ses prétentions indemnitaires. L’assignation a été délivrée le 16 avril 2024; l’incident a été plaidé le 2 mai 2025, l’ordonnance étant rendue par mise à disposition. La difficulté juridique réside dans la qualification des prétentions au regard de la loi du 10 juillet 1965 et du code civil, ainsi que dans la détermination du point de départ du délai. Le juge retient la prescription trentenaire pour l’action visant la restitution des parties communes et la prescription quinquennale pour l’action tendant au respect du règlement de copropriété. Il énonce que « C’est donc la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du Code civil qui s’applique à cette demande, qui n’est dès lors pas prescrite ». S’agissant de la clôture séparative, il précise que « Cette action est une action personnelle puisqu’il s’agit uniquement de faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété », de sorte que « La prescription quinquennale s’applique donc ». L’analyse éclairera d’abord la qualification retenue et son économie normative, puis appréciera la méthode de calcul du délai et la portée contentieuse de l’ordonnance.
I. La qualification des demandes et le partage des prescriptions
A. L’office du juge de la mise en état sur les fins de non‑recevoir
Le juge rappelle son domaine réservé en matière d’incidents. Il indique que « Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le Juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir ». La nature de la fin de non‑recevoir est également rappelée dans les termes de la loi: « Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond ». Cette mise au point méthodique légitime l’examen anticipé de la prescription, instrument procédural d’irrecevabilité, sans préjuger du fond du litige.
Cette compétence entraîne un contrôle de la nature juridique de chaque prétention. L’ordonnance distingue utilement les causes de demander soumises à des régimes temporels distincts. La démarche s’inscrit dans une logique de bonne administration de la justice, puisqu’elle évite un débat au fond inutile sur des chefs déjà atteints par l’extinction de l’action.
B. Action réelle de restitution et action personnelle de conformité au règlement
La première série de prétentions vise la dépose d’ouvrages prétendument érigés sur des parties communes. Le juge qualifie cette demande d’action réelle immobilière, puisqu’elle tend à faire cesser une atteinte aux droits indivis de la collectivité des copropriétaires. Il en tire la conséquence suivante: « C’est donc la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du Code civil qui s’applique à cette demande, qui n’est dès lors pas prescrite ». La solution s’accorde avec le texte, qui ménage l’imprescriptibilité du droit de propriété et assujettit les actions réelles à un délai long, adapté aux situations d’empiètement.
La seconde série de prétentions vise le retrait d’une palissade non conforme au règlement de copropriété, avec réimplantation d’une haie vive. Le juge retient que « Cette action est une action personnelle puisqu’il s’agit uniquement de faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété ». Il en déduit que « La prescription quinquennale s’applique donc ». Cette qualification est motivée par l’objet de la demande, qui ne tend pas, telle qu’elle est formulée, à la restitution de parties communes, mais à la mise en conformité d’un aménagement privatif. La distinction repose sur la cause juridique de l’action, et non sur la matérialité de l’ouvrage, ce qui confère au raisonnement une cohérence normative.
II. Le point de départ du délai et la portée contentieuse de l’ordonnance
A. La connaissance des faits déduite de la convocation à l’assemblée générale
Le point de départ du délai quinquennal appelle une analyse concrète de la connaissance des faits. Le juge rappelle que « L’article 2224 du Code civil dispose que le délai de prescription est quinquennal et court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Il examine ensuite les pièces, retient des attestations situant l’installation de la palissade à la fin de l’année 2018, et, surtout, infère la connaissance au plus tard de la convocation à l’assemblée générale comportant une résolution explicitement dirigée contre les palissades illégales. La conclusion est nette: « Depuis cette date de convocation à l’assemblée générale du 29 mars 2019 jusqu’à l’assignation en date du 16 avril 2024, plus de cinq ans se sont donc écoulés ».
Ce choix probatoire peut être discuté, mais il demeure juridiquement défendable. La convocation adressée au copropriétaire, comportant l’ordre du jour et les projets de résolution, l’informe en principe des griefs portés à la connaissance du syndicat. Elle constitue, en pratique, un marqueur fiable de la connaissance potentielle des faits, sans exiger une présence effective à l’assemblée. L’ordonnance assume ainsi une conception objective de la connaissance, conforme à la lettre de l’article 2224, tout en évitant une appréciation trop subjective dépendant des relations locatives.
B. Conséquences pratiques et équilibre des intérêts en copropriété
La solution opère un partage clair des risques temporels entre deux contentieux voisins. Les actions destinées à protéger l’assiette des parties communes bénéficient d’un temps long, en cohérence avec la gravité de l’atteinte et l’intérêt collectif sous‑jacent. À l’inverse, les actions de conformité au règlement appellent diligence, ce qui favorise la stabilité des aménagements privatifs et la sécurité des relations de voisinage. L’ordonnance trace ainsi une ligne de crête pragmatique entre conservation du domaine commun et police interne de la copropriété.
La décision précise enfin le traitement des demandes accessoires. Elle condamne la partie partiellement succombante aux dépens de l’incident, mais refuse l’indemnisation au titre des frais irrépétibles, retenant que « En considération de l’équité, il convient en revanche de débouter chacune des parties de sa demande au titre des frais irrépétibles ». Cette modulation des charges met en cohérence l’économie générale de l’ordonnance, qui ne sanctionne pas une procédure manifestement abusive, tout en rappelant l’exigence de vigilance procédurale. Il en résulte une incitation nette pour les copropriétaires à agir rapidement en matière de conformité, sans renoncer pour autant, lorsque les parties communes sont annexées, au temps long de la protection réelle.
