Tribunal judiciaire, le 15 mai 2024, n°25/01857

Tribunal judiciaire de [Localité 6], 17 juin 2025. La décision intervient à la suite d’une vente en l’état futur d’achèvement, dont la livraison est intervenue avec un retard notable par rapport au terme contractuel. Le contrat prévoyait un achèvement au plus tard au second semestre 2022, avec une tolérance d’un mois. La livraison effective s’est déroulée le 15 mai 2024 en raison de désordres affectant l’habitabilité, notamment des moisissures constatées puis reprises avant remise des clés. Le différend porte sur la responsabilité du vendeur pour retard et sur l’indemnisation des postes de préjudice allégués.

La procédure a connu une radiation, suivie d’une reprise d’instance et de nouvelles écritures sollicitant l’indemnisation des loyers exposés, des frais d’électricité de chantier, des frais de constat, ainsi qu’un préjudice moral. La défenderesse, constituée, n’a pas conclu. Le tribunal a rappelé le cadre légal de la VEFA et de l’obligation de délivrance, puis a examiné la date d’achèvement au regard des stipulations contractuelles et des critères réglementaires. Il statue en allouant des dommages-intérêts pour loyers et pour préjudice moral, en déboutant les demandes relatives à l’électricité et au constat, et en faisant application de l’exécution provisoire.

La question de droit tient à la détermination des conditions de la responsabilité du vendeur en VEFA en cas de livraison tardive et aux critères de l’évaluation des préjudices corrélatifs. La solution retient l’obligation de résultat du vendeur et l’exigence d’une preuve stricte des chefs de préjudice, tout en appliquant les critères d’achèvement issus du code de la construction. Le tribunal rappelle que « Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. » L’analyse s’attache d’abord au fondement et au périmètre de la responsabilité pour retard, puis à la liquidation des chefs de préjudice et à la portée procédurale de la décision.

I. La consécration de la responsabilité pour retard de livraison en VEFA

A. L’obligation de résultat du vendeur et ses causes d’exonération
Le tribunal rappelle le droit commun des contrats et la spécificité de la VEFA. Il s’appuie sur la règle selon laquelle « Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure. » Cette formule situe clairement la charge et le niveau de la preuve, qui incombent au vendeur en retard.

La motivation intègre la possible modulation conventionnelle du terme, sans altérer la nature de l’obligation. Le juge relève en effet que « Toutefois, une clause de majoration du délai d’achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien. » La solution articule donc l’impératif de délivrance au terme avec la validité des causes de prorogation stipulées, sous réserve de leur preuve et de leur mise en œuvre effective. En l’espèce, aucune cause exonératoire n’est caractérisée, ce qui confirme l’engagement de la responsabilité contractuelle du vendeur.

B. La fixation de la date d’achèvement au regard des stipulations et du droit positif
La décision précise les critères d’achèvement issus du code de la construction. Le tribunal cite que « Conformément à l’article R. 261-1 du même code, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé […] lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. » Il ajoute utilement que « Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération […] ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages […] impropres à leur utilisation. »

Sur le plan contractuel, la clause d’échéance et de tolérance est lue strictement. Le juge énonce ainsi que « le bien objet de la vente devait être achevé au plus tard le 31 janvier 2023 compte tenu du mois de tolérance prévu à l’acte. » L’habitabilité non assurée avant les reprises de moisissures conduit à retenir la date du 15 mai 2024 comme point d’achèvement significatif. Cette mise en cohérence des stipulations et du critère d’usage conforme arrête un retard de quinze mois et demi. Le cadre de la responsabilité ainsi fixé, il convient d’examiner la liquidation des préjudices et ses enseignements.

II. La liquidation des préjudices et la portée procédurale de la décision

A. L’indemnisation des coûts de relogement et le rejet des frais non justifiés
La décision applique une exigence de preuve différenciée selon les chefs de préjudice. S’agissant des loyers, les pièces justificatives établissent un dommage certain, actuel et directement lié au retard, ce qui fonde l’allocation de la somme demandée. Cette solution s’inscrit dans le sillage du principe rappelé par le tribunal selon lequel « le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts » lorsque le retard cause un préjudice prouvé.

En revanche, le poste relatif à l’électricité de chantier est écarté faute de preuve d’un engagement du vendeur à l’assumer. La motivation est sobre et consonante avec la logique indemnitaire. De même, l’utilité du constat n’étant pas justifiée au regard du litige tel que tranché, la demande dédiée est rejetée. Le traitement séparé de ces deux postes s’accorde avec l’économie de l’article 696 du code de procédure civile et la logique des frais non compris dans les dépens, dont la prise en charge relève d’une appréciation d’opportunité. L’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, fixée forfaitairement, parachève l’équilibre procédural.

B. Le préjudice moral et l’exécution provisoire comme garanties d’effectivité
Le tribunal reconnaît l’atteinte extrapatrimoniale née des désagréments prolongés. S’il n’est pas repris littéralement pour des raisons d’anonymisation, le motif retient l’existence de tracas, d’inquiétudes et d’une privation de jouissance d’un bien neuf, pour une durée objectivement significative. L’indemnisation chiffrée, modérée, s’accorde avec une jurisprudence constante qui admet le préjudice moral en matière de retard de livraison en VEFA, sous réserve d’éléments concrets.

Sur le terrain procédural, la solution confirme l’office du premier juge en matière d’exécution provisoire. La décision rappelle que « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire […] » et conclut qu’« Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire. » Le motif renforce l’effectivité de la réparation, en neutralisant les aléas temporels de l’exécution, particulièrement sensibles lorsque le dommage a déjà duré. Ainsi, l’arrêt — en réalité, le jugement — concilie la fermeté de l’obligation de résultat, l’exigence probatoire pour chaque chef de dommage, et l’efficacité de la tutelle juridictionnelle.