Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°24/01221

Par un jugement du 16 juin 2025, le tribunal de proximité de Calais tranche un litige sur la régularisation des charges après cession d’un lot.

Par acte authentique du 15 décembre 2023, le vendeur a cédé un appartement en copropriété à l’acquéreur, avec stipulations spécifiques sur le paiement et la régularisation des charges.

Un décompte du 30 mai 2024 a révélé 500,89 euros pour 2022‑2023, et un décompte du 27 février 2025 affichait 487,89 euros pour 2023‑2024.

Après tentative de conciliation échouée le 8 août 2024, le vendeur a saisi la juridiction le 22 août 2024, réclamant 500,89 euros, intérêts, dommages et frais.

L’acquéreur offrait 443,70 euros, arrêté à la date de la vente, et contestait le surplus, sollicitant l’application de l’article 700 et la charge des dépens.

La question portait sur la portée des stipulations de l’acte, combinant remboursement provisionnel et absence de régularisation lors de l’apurement, et sur l’exigibilité du solde entre parties.

La juridiction retient l’effet obligatoire des conventions et fixe la créance à 443,70 euros, intérêts à compter du jugement, rejetant dommages et demandes au titre de l’article 700.

Constatant le caractère anticipé de la saisine, elle met les dépens à la charge du demandeur et refuse toute indemnité de procédure, tout en maintenant l’exécution provisoire.

I. Le sens de la solution retenue quant aux charges de copropriété après vente

A. L’articulation des stipulations contractuelles et leur interprétation logique

Sous l’empire de l’article 1103, la juridiction rappelle que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Elle s’attache ensuite aux stipulations de l’acte, qui prévoient : « Les remboursements ci‑dessus ont lieu à titre provisionnel ».

Dans le même passage, l’équilibre contractuel ressort d’une double clause, d’abord « Il ne sera procédé à aucune régularisation (…) lors de l’apurement des comptes ».

Ensuite, « Par conséquent, si le syndic (…) fait apparaître, dans les deux ans, un solde créditeur ou débiteur, il appartiendra aux parties d’effectuer les comptes ».

Le juge concilie ainsi l’absence de régularisation lors de l’apurement avec l’obligation corrélative d’ajustement ultérieur, conférant effet utile au mécanisme de remboursement provisionnel.

La charge de la preuve de l’obligation et du paiement, posée par l’article 1353, s’en trouve classiquement répartie.

B. Le calcul au prorata temporis et la qualification des sommes dues

« il y a lieu de considérer que le solde de régularisation des charges au profit de la venderesse représente la somme de 223,61 euros ».

Il en déduit la balance finale, après imputation du remboursement d’ores et déjà perçu le jour de la vente, et fixe le dû à 443,70 euros.

La motivation le formule expressément: « il subsiste un solde créditeur (…) à hauteur de 443,70 euros », somme portée par l’effet obligatoire de l’engagement des parties.

Le point de départ des intérêts est fixé conformément à l’article 1231‑7, la créance n’étant pas liquide et exigible avant les régularisations définitives arrêtées par l’assemblée.

II. Valeur et portée: prématurité, frais et encadrement de la résistance

A. La sanction d’une saisine anticipée et la répartition des frais

Tout en reconnaissant le bien‑fondé du principal, la juridiction souligne le calendrier propre aux comptes de copropriété et la nécessité d’attendre les votes d’approbation.

Elle l’énonce en des termes nets: « il fallait attendre la régularisation des charges de l’exercice (…) pour que les comptes définitifs soient effectués ».

En conséquence, « la requête (…) apparaît anticipée », ce qui justifie la condamnation du demandeur aux dépens et l’absence d’allocation sur le fondement de l’article 700.

Le signal adressé aux praticiens est clair: agir avant l’arrêté définitif des comptes expose, même victorieux au fond, à supporter les frais du procès.

B. La résistance non fautive et l’exécution provisoire de droit

Le jugement rappelle: « l’exercice d’une action en justice (…) ne dégénère en abus (…) que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière ».

Faute de preuve d’une telle dérive, la demande indemnitaire est rejetée, la discussion se rattachant à l’interprétation raisonnable de clauses et à l’attente d’un apurement complet.

Quant à l’exécution, la solution demeure classique: « il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ».

L’ensemble compose une décision mesurée, qui ordonne le paiement dû, sanctionne la précipitation procédurale par les frais, et encadre utilement litige et exécution selon le droit positif.