Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°24/01703

Tribunal judiciaire de Créteil, ordonnance de référé du 16 juin 2025. Le litige naît d’un bail commercial conclu le 1er février 2023 portant sur des locaux professionnels. Le loyer annuel était de 19 800 euros, payable trimestriellement et d’avance. Des impayés sont apparus et un commandement visant la clause résolutoire a été délivré mi‑septembre 2024 pour un arriéré arrêté au 1er juillet 2024.

Assignation en référé mi‑novembre 2024 aux fins de constater la clause, d’ordonner l’expulsion, d’obtenir une provision, de fixer une indemnité d’occupation et de conserver le dépôt. À l’audience du 19 mai 2025, les demandes ont été maintenues sauf l’expulsion, les lieux ayant été libérés, tandis que les preneurs étaient défaillants. La juridiction statue en premier ressort par mise à disposition le 16 juin 2025.

La question posée porte sur l’office du juge des référés en matière de clause résolutoire, sans caractérisation de l’urgence, et sur l’allocation d’une provision. Elle interroge aussi la fixation de l’indemnité d’occupation après résiliation et le traitement du dépôt de garantie qualifié de clause pénale. La solution retient l’acquisition de la clause en octobre 2024, une provision de 33 683 euros avec intérêts, une indemnité d’occupation au loyer contractuel, et un non‑lieu à statuer en référé sur le dépôt.

I. L’office du juge des référés et la clause résolutoire

A. Absence d’urgence caractérisée et cadre juridique

La juridiction rappelle d’abord le texte de référence en ces termes: « L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Elle ajoute surtout que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. » Le cadre de l’office est ainsi posé: la condition déterminante est l’absence de contestation sérieuse, non l’urgence.

Le fondement matériel de la résiliation est ensuite précisé par le statut des baux commerciaux: « L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le juge s’attache à la régularité formelle du commandement et à son contenu informatif. Il souligne que le décompte doit être détaillé, la clause reproduite et le délai rappelé, afin de permettre un paiement utile ou une critique motivée.

B. Conditions strictes de mise en œuvre et vérification factuelle

La décision énonce que le constat de la résiliation suppose un défaut de paiement manifestement fautif, la bonne foi du bailleur et une clause dénuée d’ambiguïté. Le principe d’interprétation stricte est affirmé sans détour: « la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. » La charge de la preuve est rappelée avec netteté: « Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. »

L’application aux faits retient la régularité du commandement, lequel comportait la reproduction de la clause, la référence au texte applicable et un décompte précis des loyers et charges. Les causes n’ayant pas été apurées dans le mois, la clause a produit effet à des dates distinctes d’octobre 2024 selon les preneurs. En l’absence de contestation articulée, l’acquisition de la clause s’impose en référé, dans les limites de l’autorité provisoire attachée à l’ordonnance.

II. Portée pécuniaire et limites de l’office

A. Provision et indemnité d’occupation après résiliation

La juridiction distingue clairement le régime des sommes dues après la résiliation: « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » L’indemnité est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre charges, taxes et accessoires, jusqu’à la remise effective des clés, solution classique en l’absence d’éléments contraires.

S’agissant de la provision, l’office est circonscrit par l’article 835 du code de procédure civile. Le juge rappelle que « le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ». Articulée avec l’article 1353 du code civil, cette règle conduit à exiger un décompte probant et l’absence de contestation sérieuse. Sur pièces, la somme de 33 683 euros est retenue par provision, avec intérêts légaux sur la fraction visée par le commandement à compter de sa délivrance, et pour le surplus à compter de l’assignation. La démarche respecte l’exigence de certitude minimale et fixe des points de départ distincts fondés sur la mise en demeure et l’instance.

B. Dépôt de garantie, clause pénale et non‑lieu à référé

La décision borne ensuite l’office du juge des référés face au dépôt de garantie: « la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. » La qualification entraîne mécaniquement l’éviction du débat en référé, la modulation éventuelle requérant des pouvoirs d’appréciation incompatibles avec la procédure d’urgence.

Les demandes accessoires suivent la logique du succès de l’action. Les preneurs succombant supportent les dépens et une indemnité procédurale modérée au regard des éléments fournis. L’ordonnance rappelle l’autorité provisoire et l’exécution propre aux référés, ce qui assure l’effectivité immédiate des mesures financières tout en réservant le fond. Cette solution ménage l’équilibre entre la protection du bailleur face à l’inexécution et la garantie des débats au fond lorsque s’impose une modulation ou une interprétation.