Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°24/01977

Par une ordonnance de référé rendue le 16 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, le litige opposait un bailleur commercial à son preneur au sujet de la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Un bail commercial avait été consenti le 26 septembre 2019. À la suite d’impayés, un commandement visant la clause résolutoire fut signifié le 30 mai 2024. Le preneur ne contestait pas la dette locative, mais sollicitait des délais et la suspension des effets de la clause.

La procédure a été introduite par assignation du 18 septembre 2024. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation par acquisition de la clause, l’expulsion, une provision à hauteur de 22 041,48 euros et une indemnité d’occupation. Il renonçait aux charges pour l’arriéré. Le preneur s’opposait aux charges et demandait vingt-quatre mois pour apurer la dette. Le juge a retenu l’acquisition de la clause, accordé des délais, et suspendu les effets pendant leur cours.

La question de droit portait sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière de clause résolutoire de bail commercial, au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce. Il s’agissait de déterminer si le juge pouvait, d’une part, constater l’acquisition de la clause et, d’autre part, suspendre ses effets sous condition d’un échelonnement, tout en allouant une provision sur créance non sérieusement contestable.

Le juge rappelle que « L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse ». Il ajoute que « L’article 835 permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire ». S’agissant du bail commercial, l’ordonnance vise que « L’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux » et qu’« Il permet au juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée ».

I – Le régime de la clause résolutoire et l’office du juge des référés

A – Constat de l’acquisition après commandement régulier

L’ordonnance retient une clause résolutoire stipulée au bail, un commandement régulièrement signifié, et l’absence de purge dans le délai d’un mois. Elle constate ainsi la résiliation de plein droit, en conformité avec l’article L.145-41. Sur ce point, le raisonnement repose sur les éléments factuels utiles, explicitement relevés par le juge, notamment que « qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 30 mai 2024 ».

La dette locative n’étant pas discutée, l’obligation principale n’était pas sérieusement contestable. Le juge pouvait donc allouer une provision sur le fondement de l’article 835, ce qu’il fait à due proportion de l’arriéré au 8 avril 2025. La réponse judiciaire s’inscrit dans l’économie des référés-provision, qui vise l’évidence de la créance exigible.

B – Suspension judiciaire et délais de grâce

Le cœur de la décision tient à l’usage du pouvoir de suspension. Le juge décide que « Il y a lieu de lui accorder un délai de 24 mois pour régler cette dette locative, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi octroyé ». Cette mesure concilie l’exigence de paiement avec la préservation de l’exploitation commerciale, compte tenu des difficultés économiques documentées.

Le dispositif précise les effets pratiques de la suspension. D’une part, « Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ». D’autre part, il consacre le mécanisme de purge ultérieure en indiquant que « Dit qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ». Le schéma est classique: l’expulsion est conditionnée à une carence ultérieure, après mise en demeure, ce qui ménage une dernière chance au preneur.

II – Appréciation de la solution et portée pratique de l’ordonnance

A – Une conciliation mesurée entre rigueur contractuelle et sauvegarde de l’activité

La solution retenue respecte la logique de l’article L.145-41, qui autorise la coexistence du constat de résiliation et de la suspension de ses effets. Le cumul apparent n’est qu’une articulation procédurale utile, permettant un échéancier exécutoire sous contrôle du juge. La phrase « Dit qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué » illustre la finalité curative du mécanisme, orientée vers l’apurement intégral.

L’échelonnement sur vingt-quatre mois reste significatif. Il répond aux justificatifs économiques et à la proportion de l’arriéré, tout en imposant des mensualités compatibles avec la poursuite du bail. L’allocation d’une provision corrélative, complémentaire du calendrier imposé, s’insère ainsi dans une logique de paiement progressif et de prévention des impayés futurs.

B – Délimitation de l’office du juge des référés et traitement des accessoires

L’ordonnance fixe clairement les limites contentieuses. Elle énonce que « La clause du bail relative aux pénalités contractuelles s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond. Le juge des référés n’a pas vocation à statuer sur l’application de ces pénalités ; il n’y a pas lieu à référé de ce chef ». La solution distingue à bon escient la créance certaine et exigible du loyer, de la pénalité dont la liquidation exige une appréciation du fond.

Le traitement des accessoires appelle une observation. Le juge retient une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel, charges comprises, jusqu’à la libération, tandis que l’arriéré a été liquidé sans charges en raison d’une renonciation. Cette dissociation est cohérente: elle reflète, pour le passé, une limitation volontaire de la créance, et, pour l’avenir, la vocation indemnitaire pleine jusqu’à restitution. Enfin, le refus d’allocation au titre de l’article 700, au motif qu’« Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens », souligne un équilibre procédural conforme à la modération attendue en référé.