Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°25/00080

Tribunal judiciaire de Chartres, ordonnance de référé du 16 juin 2025, n° RG 25/00080. Le litige naît d’infiltrations persistantes affectant un lot d’habitation situé sous une allée extérieure formant toiture-terrasse, constatées depuis 2021. Des investigations contradictoires ont établi une origine située dans les parties communes, malgré des tentatives de reprise demeurées inefficaces.

Le copropriétaire concerné a saisi le président statuant en référé pour voir ordonner, sous astreinte, la réfection de l’étanchéité et obtenir une provision au titre du trouble de jouissance, ainsi que l’application des textes relatifs aux frais irrépétibles et à la dispense de charges communes. La partie défenderesse a contesté l’opportunité du référé et la réalité des désordres, subsidiairement l’astreinte et la provision, et a sollicité une somme au titre des frais exposés.

La question posée tenait à l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour prescrire des travaux de remise en état sur des parties communes et allouer une provision lorsqu’est alléguée une atteinte durable à la jouissance privative. Elle impliquait de qualifier le degré de contestation de l’obligation de faire, d’articuler les articles 834 et 835 du code de procédure civile avec l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et d’en tirer les effets procéduraux utiles.

Le juge ordonne la réfection complète de l’étanchéité dans un délai de deux mois, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour, accorde une provision de 5 000 euros pour le trouble de jouissance, dispense le copropriétaire de toute participation aux frais de procédure communs et fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

I. Conditions de l’intervention en référé et fondement de l’obligation de faire

A. Le cadre des articles 834 et 835 du code de procédure civile

Le juge rappelle d’abord le pouvoir général d’injonction en cas d’urgence et d’absence de contestation sérieuse. Ainsi, « Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire […] peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Le texte de référence est complété par l’outil spécifique de remise en état, même en présence d’un débat non tranché au fond.

Le motif vise alors l’article 835, qui permet, y compris en présence d’un débat, des mesures conservatoires et des obligations de faire lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La décision cite que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » La grille d’analyse de la contestation sérieuse est ensuite précisée par une définition opératoire et constante.

Le juge énonce en effet que « Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond […]. » Appliquée au cas d’espèce, la recherche de fuite et le constat contradictoire ont levé le doute sur l’origine commune des infiltrations, en neutralisant les moyens adverses. L’obligation de remise en état s’en trouvait ainsi suffisamment certaine pour relever de l’office du juge des référés.

B. L’imputabilité aux parties communes et la responsabilité du syndicat

Le cœur du raisonnement tient à l’articulation avec le statut de la copropriété. Le motif reproduit la portée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dont la dernière phrase est décisive: « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » En présence d’une toiture-terrasse commune défaillante, la responsabilité du groupement est alors engagée.

La délibération collective ayant refusé les travaux ne pouvait paralyser l’obligation légale de conservation et d’administration des parties communes. Le juge en déduit la nécessité de « faire cesser ce trouble » par la réfection complète, telle qu’issue des devis soumis en assemblée. L’office du référé s’exerce ici comme un instrument de sauvegarde, sans préjuger du fond, mais en imposant une remise en état devenue incontournable.

Cette assise textuelle et factuelle commande d’examiner la mesure des effets accessoires retenus, au premier rang desquels la provision et l’astreinte, dont l’économie précise éclaire la portée pratique de la solution.

II. Portée et mesure des effets ordonnés

A. La provision de jouissance: exigence d’une obligation certaine et choix du point de départ

L’allocation d’une provision suppose une obligation non sérieusement contestable, condition que le juge a explicitée et retenue à double titre. La motivation rappelle clairement que « Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause […]. » La nature délictuelle, quasi-délictuelle ou contractuelle est indifférente à ce stade, dès lors que le préjudice de jouissance ressort des infiltrations caractérisées.

Le quantum de 5 000 euros s’apprécie au regard d’une période déterminée, courant de la délibération collective refusant les travaux jusqu’au prononcé. Ce choix rattache le point de départ à la décision communautaire révélant le manquement, plutôt qu’au seul constat antérieur du sinistre. La solution ménage une cohérence procédurale, en ciblant la carence imputable au groupement et en évitant une capitalisation automatique sur une période antérieure encore discutée.

Cette agrégation mesurée d’éléments certains satisfait l’exigence de prudence propre au référé, tout en assurant une réparation provisoire adaptée à un trouble ancien et avéré de jouissance privative.

B. L’astreinte et les suites accessoires: efficacité de l’injonction et équité procédurale

L’astreinte assure l’effectivité de l’obligation de faire par une pression financière proportionnée et différée. Le juge retient que « Au regard du délai découlé, il y a lieu de faire droit à la demande de fixation d’une astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard, qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente décision. » Le délai de grâce concède l’organisation matérielle du chantier, tandis que le taux retient une intensité compatible avec la durée des désordres.

L’effectivité se double d’un traitement équitable des frais, conciliant responsabilité et solidarité. La décision rappelle, sur le fondement de l’article 10‑1 de la loi de 1965, que « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé […] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure […]. » Ce mécanisme évite que la victime contribue aux coûts d’une résistance procédurale jugée infondée.

L’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile parachève cet équilibre, sans excès, en répercutant une partie des charges irrépétibles. L’ensemble dessine une réponse pragmatique, centrée sur la cessation du trouble et la responsabilisation du groupement, tout en respectant la logique du référé et la mesure exigée en l’absence de jugement au fond.