Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°25/51285

Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 16 juin 2025. Le litige naît d’un bail commercial renouvelé en janvier 2024, grevé d’impayés. L’ordonnance tranche l’articulation entre acquisition de la clause résolutoire et délais de paiement, ainsi que l’octroi d’une provision en présence d’une dette non sérieusement contestable.

Un bail commercial, consenti en 2012, a été renouvelé pour des locaux situés en galerie marchande. Des loyers et charges sont demeurés impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 novembre 2024 pour 47 861,63 euros. Le bailleur a assigné en référé, le 19 février 2025, aux fins de constat d’acquisition de la clause, expulsion, provision et accessoires. Le locataire a admis la dette actualisée au 24 avril 2025 (75 766,58 euros) et sollicité un échelonnement, assorti d’engagements de règlement mensuel.

La procédure a été contradictoire. Les débats se sont tenus le 12 mai 2025, après dénonciation aux créanciers inscrits. Le bailleur a demandé la constatation de la clause résolutoire et une condamnation provisionnelle, tout en acceptant l’éventualité de délais. Le locataire a requis des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et l’aménagement des modalités de paiement courant.

La question posée était la suivante. En référé, le juge peut-il constater l’acquisition de la clause résolutoire, sans caractériser l’urgence, et en suspendre ensuite les effets par des délais de paiement, tout en allouant une provision égale au montant non sérieusement contestable de la dette, et en écartant la demande de conservation du dépôt de garantie en raison de son caractère pénal?

La juridiction répond affirmativement. Elle énonce d’abord que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail. » Le commandement est jugé régulier, la créance établie, et « Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. » Puis, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil combiné à l’article L. 145-41 du code de commerce, le juge accorde des délais suspensifs et précise que « Les juges saisis d’une demande […] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires […] La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Une provision de 75 766,58 euros est allouée, en rappelant que « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. » Enfin, la demande de conservation du dépôt de garantie, analysée en clause pénale, est écartée en référé, car « Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi […] ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. »

I. Les pouvoirs du juge des référés face à la clause résolutoire

A. Constater l’acquisition sans caractériser l’urgence

La décision rappelle le cadre de l’article 834 du code de procédure civile et sa déclinaison en matière de baux commerciaux. Le juge de l’évidence peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsqu’aucune contestation sérieuse ne s’y oppose. La motivation l’énonce nettement: « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire […] et la résiliation de droit d’un bail. » Cette affirmation, désormais classique, sécurise l’usage du référé comme voie efficace de sanction des impayés.

Encore faut-il que les conditions de la clause soient réunies. L’ordonnance expose que « Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire […] doit rapporter la preuve de sa créance. » Elle ajoute que le juge peut constater la résiliation de plein droit si, notamment, « le défaut de paiement […] soit manifestement fautif », que « le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause », et que « la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. » En l’espèce, le commandement mentionnait précisément les sommes dues, reproduisait la clause et l’article L. 145-41, et donnait un mois pour s’exécuter. L’absence d’apurement dans le délai légal a justifié la constatation de la résiliation de plein droit.

Ce premier temps de la solution préserve la lisibilité du régime. Il rappelle que la rigueur contractuelle, ici la clause résolutoire, repose sur des exigences formelles et probatoires strictes, dont le juge contrôle la réunion avec sobriété.

B. Suspendre les effets par délais de paiement

Le second temps relève de l’articulation entre l’article L. 145-41 du code de commerce et l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance rappelle que « Les juges saisis d’une demande […] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Elle précise encore que l’« octroi des délais […] relève du pouvoir discrétionnaire du juge », tout en avertissant que « la juridiction des référés ne peut […] accorder d’office un délai de grâce […] dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. »

La solution combine ainsi constat et sauvegarde. La clause est réputée acquise au 29 décembre 2024, puis ses effets sont suspendus rétroactivement sous condition de paiement échelonné. L’échéancier ordonné, parfaitement encadré, s’ajoute au paiement des loyers courants aux termes prévus, afin d’éviter le renouvellement de l’arriéré. Cette technique, conforme au texte, assigne au débiteur une trajectoire d’apurement ferme, avec reprise automatique des poursuites et expulsion en cas de défaillance.

Cette première partie éclaire le sens de l’ordonnance. Elle justifie la cohérence d’un office en deux temps: constater l’évidence pour préserver la force obligatoire du bail, puis aménager l’exécution pour favoriser la poursuite du contrat lorsque le redressement est crédible.

II. Portée et appréciation de la solution rendue

A. Un équilibre entre sécurité contractuelle et sauvegarde du bail

La valeur de la décision tient à l’équilibre trouvé. Le juge veille à la sécurité contractuelle en retenant l’acquisition de la clause résolutoire, au vu d’un commandement régulier et d’une dette non contestée. Il protège ensuite l’utilité économique du bail par des délais adaptés, en rappelant le bornage de son office en référé. La motivation est précise, sobre, et s’appuie sur des attendus didactiques.

L’allocation d’une provision illustre aussi cet équilibre. La juridiction rappelle à bon droit que « S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif […] Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. » La dette actualisée était reconnue, le décompte produit, et l’obligation certaine. La provision suit. En revanche, l’ordonnance refuse de trancher la conservation du dépôt de garantie, à bon escient, car la clause s’analyse en clause pénale. La motivation retient que « Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi […] ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. » La frontière entre l’évidence et le pouvoir de modulation du juge du fond est ainsi nettement respectée.

Cette appréciation renforce la lisibilité du droit positif. La combinaison des textes, appliquée avec mesure, évite la confusion entre résiliation acquise et extinction définitive du lien contractuel, tant que les conditions suspensives demeurent réalisables.

B. Incidences pratiques sur l’exécution et l’accessoire du bail

La portée pratique de l’ordonnance est claire. En référé, l’absence d’urgence à caractériser facilite la constatation rapide de la clause résolutoire, lorsque la créance est établie et la clause dépourvue d’ambiguïté. Les acteurs doivent, en amont, soigner la rédaction de la clause et le formalisme du commandement, faute de quoi la contestation sérieuse ferait obstacle. Cette exigence améliore la prévisibilité des issues.

L’étude précise du statut des sommes postérieures à la résiliation participe aussi de cette portée. L’ordonnance rappelle à propos que « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » La fixation provisionnelle d’une indemnité alignée sur le loyer contractuel, charges et taxes comprises, demeure un repère efficace, sous réserve d’ajustements ultérieurs si le fond l’exige. Elle maintient une pression incitative à la libération ou à l’apurement immédiat.

Enfin, le traitement du dépôt de garantie illustre une prudence bienvenue. En qualifiant la stipulation de clause pénale, et en réservant sa modulation au juge du fond, la décision dissuade les demandes trop hâtives en référé. Elle invite à discuter la proportionnalité, au besoin, au principal, conformément à l’article 1231-5 du code civil. Cette réserve éclaire les praticiens sur ce qui relève de l’évidence, et sur ce qui appelle un examen approfondi.

Par cette ordonnance, la juridiction des référés consolide une méthode éprouvée. Elle lie vigueur de la sanction contractuelle et pragmatisme des délais, afin d’assurer la poursuite loyale des baux commerciaux lorsque la bonne foi et la solvabilité restaurée du preneur le permettent, tout en garantissant une voie d’exécution rapide en cas de défaillance.