Tribunal judiciaire, le 16 juin 2025, n°25/51501

Tribunal judiciaire de Paris, 16 juin 2025. Une ordonnance de référé tranche un litige de bail commercial relatif à des arriérés et demandes accessoires. Un bail conclu début décembre 2018, rétroactif au 15 novembre, fixait un loyer annuel de 35 700 euros pour des locaux commerciaux.

Des impayés ont justifié un commandement de payer visant la clause résolutoire en décembre 2024, puis une assignation en février 2025. Le bailleur demandait notamment l’acquisition de la clause, l’expulsion, une provision, une indemnité d’occupation, la conservation du dépôt et diverses pénalités. À l’audience de mai 2025, il s’est désisté des demandes de résiliation et d’expulsion, indiquant le départ du preneur. Le défendeur n’ayant pas comparu, la décision est réputée contradictoire, la dette actualisée étant chiffrée à 260,24 euros au 2 mai 2025.

La juridiction devait préciser l’office du juge des référés au regard d’une créance locative présentée comme certaine, tout en appréciant la nature contestable d’accessoires contractuels. Elle retient l’octroi d’une provision, précise le régime de l’indemnité d’occupation et refuse de statuer sur des clauses pénales, tout en ordonnant la capitalisation des intérêts et en fixant les accessoires de la condamnation.

I. L’office du juge des référés face à la créance locative

A. L’obligation non sérieusement contestable, clef de la provision

L’ordonnance rappelle le critère légal ouvrant droit à provision. Elle vise le texte suivant: « L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. » La norme procédurale est ainsi posée avec netteté et oriente le contrôle exercé.

Le raisonnement est complété par le rappel des obligations essentielles du preneur. L’ordonnance énonce que « Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. » Elle inscrit également la charge de la preuve dans le cadre commun des obligations: « Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La combinaison de ces textes conduit, en présence d’un contrat et d’un décompte produits, à caractériser l’existence de la créance locative. L’absence de contestation utile du preneur renforce l’appréciation de non-contestabilité. Le juge souligne encore la latitude de l’office en référé par cette précision: « Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ». La somme de 260,24 euros, arrêtée à une date récente, s’inscrit dans ce périmètre.

La solution conforte un office pragmatique: accorder immédiatement ce qui ne requiert pas d’examen au fond, sans préjuger d’un éventuel débat ultérieur. Elle promeut la sécurité des flux locatifs, tout en laissant à la juridiction de fond toute latitude pour trancher d’éventuelles difficultés résiduelles.

B. L’indemnité d’occupation et la capitalisation des intérêts

La juridiction rappelle la mutation de la dette après résiliation, au besoin par clause résolutoire. Elle indique ainsi: « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. » La distinction entre loyer et indemnité guide ensuite la fixation provisionnelle, indexée au loyer contractuel, charges, taxes et accessoires, jusqu’à la remise des clés.

Si le désistement a écarté la demande d’acquisition judiciaire de la clause, l’ordonnance se réfère à la règle de principe pour ordonner l’indemnité d’occupation au taux contractuel. La cohérence demeure, le départ du preneur et la restitution effective constituant le terme de l’occupation. La capitalisation est ordonnée dans les conditions légales, l’ordonnance précisant: « La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil. »

L’ensemble traduit une mise en œuvre mesurée de l’office de référé. La juridiction sécurise la réparation de l’occupation sans titre, tout en cantonnant la condamnation à ce qui n’est pas sérieusement contestable.

II. Les limites du référé face aux clauses pénales et aux accessoires

A. La réserve du juge des référés devant les pénalités contractuelles

La juridiction qualifie expressément les stipulations invoquées par le bailleur. Elle énonce: « Les clauses du bail relatives à la majoration des intérêts de retard, au paiement de l’indemnité forfaitaire de 10%, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. » La référence au pouvoir de modération atteste le nécessaire examen au fond de leur proportionnalité.

Dès lors, la non-contestabilité fait défaut pour ces accessoires de la dette. L’ordonnance en tire une conséquence logique: « Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. » Le juge des référés s’interdit de prononcer ce qui requiert une appréciation de proportion, réservée à la juridiction du fond.

Cette position s’accorde avec la finalité du référé-provision. Elle protège le preneur contre l’exécution immédiate de sanctions potentiellement excessives, tout en ménageant les intérêts du bailleur par l’allocation de la seule part indiscutable de la dette. Elle incite également les parties à documenter précisément la justification économique des clauses pénales invoquées.

B. Les accessoires de la condamnation: dépens, équité et article 700

Sur les dépens, la décision applique la règle selon laquelle le défendeur condamné à une provision supporte leur charge. L’ordonnance rappelle par ailleurs la base textuelle des frais irrépétibles: « L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Le principe est assorti d’un pouvoir d’ajustement guidé par l’équité.

La juridiction précise en effet: « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. » Elle évalue ici la demande à un montant raisonnable, au regard du dossier. La motivation retient une limite probatoire claire: « Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. »

Cette modération reflète une double exigence de proportion et de transparence. Le quantum des frais irrépétibles dépend des diligences objectivées et des justifications fournies. La solution invite les praticiens à verser des éléments précis, afin de permettre une indemnisation plus fidèle des coûts réellement exposés.

La cohérence d’ensemble de l’ordonnance mérite enfin d’être relevée. D’une part, elle acte le retrait des demandes relatives à la clause résolutoire et à l’expulsion, en ces termes: « Il convient de constater que la demanderesse se désiste de ces demandes, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. » D’autre part, elle concentre le dispositif sur l’allocation de la provision, la capitalisation, les dépens et l’article 700. L’exécution provisoire rappelée au dispositif renforce l’efficacité de la solution retenue.