Tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, n°20/00440

Le Tribunal judiciaire de [Localité 35], 7e chambre civile, a jugé le 17 juin 2025 un litige né d’une opération de réhabilitation lourde d’un ancien immeuble. Une société venderesse, copropriétaire d’un lot, imputait aux travaux sur parties communes l’implantation d’un poteau en séjour et la retombée d’une poutre, causes alléguées d’une dépréciation et d’une immobilisation. Elle recherchait l’indemnisation sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965 et, délictuellement, la responsabilité de l’architecte, après expertise concluant à une perte de valeur modérée. Le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale, en reconvention, sollicitaient la restitution d’une quote-part des travaux au titre de l’enrichissement injustifié. Le juge a d’abord statué sur la recevabilité des échanges postérieurs à la clôture, puis sur les responsabilités et la demande de restitution. « Ainsi, il n’y a pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la pièce 19 produite après la clôture de l’instruction sera déclarée irrecevable. » « Il sera précisé que l’objet du litige et les demandes ne portent plus désormais que sur le lot 17 de l’immeuble. » La décision déboute la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions indemnitaires, rejette la reconvention, et statue sur les frais au regard de l’équité et des dépens.

I. L’absence de préjudice réparable et l’écartement des responsabilités

A. Le dommage de l’article 9 et la preuve du lien aux travaux communs
Le juge rappelle que le gros œuvre, les poutres et poteaux relèvent des parties communes, selon le règlement et l’article 3 de la loi de 1965. L’expertise constate que la démolition d’anciens porteurs exigeait un portique avec plusieurs poteaux, l’option retenue améliorant même la hauteur libre sous plafond. « En tout état de cause, il résulte des conclusions de l’expertise judiciaire que l’ensemble de la réalisation des trois poteaux et de la poutre était nécessaire à l’aménagement du lot numéro 17. » Le sapiteur chiffre la gêne à 14 000 euros, mais le tribunal n’y voit pas la preuve d’une dépréciation certaine, actuelle et imputable de façon exclusive aux ouvrages. La contestation de la retombée de poutre n’emporte pas davantage, celle-ci procédant d’ouvrages prévus dès l’origine, le dallage restant à reprendre pour calibrer la hauteur libre. « S’agissant du Syndicat des copropriétaires, outre que celui-ci n’était pas maître de l’ouvrage et est dépourvu de compétence technique, en l’absence de préjudice démontré résultant de l’exécution des travaux, sa responsabilité ne peut être retenue sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. » La demande au titre de l’immobilisation échoue de même, la preuve d’un lien causal direct et certain n’étant pas rapportée.

B. La responsabilité délictuelle de l’architecte et l’articulation avec l’exécution
La mission contractuelle de l’architecte portait sur la direction, la comptabilité et la réception des travaux, les études d’exécution relevant du bureau d’études de l’entreprise générale. La variation technique, consistant en un poteau supplémentaire de moindre section, procède d’un dimensionnement d’exécution admissible au regard de la stabilité globale. Le juge souligne l’information régulière du syndicat et la capacité du copropriétaire intéressé à suivre le chantier, excluant toute dissimulation fautive. La réunion des conditions de l’article 1240 fait défaut, faute de preuve d’un manquement imputable et d’un lien causal direct avec un dommage actuel. L’évaluation unilatérale est écartée, l’expertise contradictoire demeurant seule décisive pour trancher la réalité et l’étendue d’un préjudice.

II. L’enrichissement injustifié et la gouvernance des opérations communes

A. L’absence de cause d’action contre l’association syndicale
La reconvention sollicitait le paiement d’une quote-part correspondant aux travaux de réhabilitation des parties communes, au titre de l’enrichissement injustifié. Le tribunal relève que le financement intégral des travaux procède de décisions collectives, assumées par les seuls membres de l’association, conformément aux résolutions régulières. L’enrichissement invoqué trouve ainsi sa cause dans l’obligation librement assumée par l’appauvri collectif, ce qui exclut l’action de restitution au regard de l’article 1303. La prétention échoue donc, la source statutaire et délibérée du paiement neutralisant l’élément d’injustice exigé par le texte.

B. L’absence d’appauvrissement du syndicat et la portée de la solution
Le syndicat n’ayant pas financé l’opération, ni agi en qualité de maître d’ouvrage, ne justifie d’aucune diminution patrimoniale corrélative. « Il n’a ainsi subi aucun appauvrissement justifiant le versement d’une indemnité. » La solution sécurise la répartition des coûts décidée au sein de l’association, tout en fixant un standard probatoire élevé pour indemniser les atteintes imputées aux travaux collectifs. Elle encourage, en pratique, la formalisation de l’adhésion des copropriétaires concernés et la recherche d’accords écrits sur les modifications susceptibles d’affecter la valorisation d’un lot. Elle incite enfin à documenter la perte de valeur par des éléments contradictoires, lorsque des aménagements structurels impactent l’usage ou la commercialisation anticipée.