Par jugement du Tribunal judiciaire de [Localité 5] du 17 juin 2025, la 2e chambre civile a tranché un litige né d’une promesse unilatérale de vente consentie le 4 avril 2019 sur deux lots de copropriété. L’acte prévoyait deux conditions suspensives, dont une autorisation d’assemblée générale pour réunir les lots, supprimer la cloison et créer des sanitaires avec raccordement aux parties communes. L’option expirait le 24 juillet 2019 et une indemnité d’immobilisation de 18 715 euros était stipulée.
Après l’expiration de la promesse, des échanges ont repris, les bénéficiaires évoquant l’obtention d’un financement et la difficulté d’obtenir l’autorisation requise en copropriété. Le promettant a réclamé l’indemnité d’immobilisation, puis des dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, tandis que les bénéficiaires sollicitaient la restitution des fonds séquestrés et le rejet des prétentions adverses. Le débat s’est concentré sur l’imputabilité de la défaillance de la condition d’autorisation et sur la qualification des pourparlers postérieurs.
La juridiction a d’abord rappelé qu’« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Elle a ensuite retenu que les démarches entreprises par les bénéficiaires pour faire inscrire le projet à l’ordre du jour et informer les organes de la copropriété étaient suffisantes, que l’absence de vote ne leur était pas imputable et que l’impossible raccordement avait été discuté en assemblée. Elle en a conclu que l’indemnité d’immobilisation n’était pas due. Elle a, enfin, écarté toute faute dans la conduite des négociations après la caducité, la renégociation du prix ne caractérisant pas une rupture abusive des pourparlers.
I. La condition suspensive d’autorisation de copropriété et l’indemnité d’immobilisation
A. Les diligences utiles et l’absence d’empêchement imputable
La motivation s’articule autour du principe d’imputabilité. La juridiction vise l’article 1304-3 du code civil et souligne que l’issue de la condition dépend de la preuve d’un empêchement, et non d’une obligation de résultat quant à l’obtention de l’autorisation. Le raisonnement se déploie à partir des pièces contemporaines de l’assemblée, attestant une démarche proactive et circonstanciée.
Le jugement retient ainsi que « Il s’ensuit que les défendeurs démontrent suffisamment avoir tenté d’obtenir de l’assemblée générale l’autorisation d’accomplir les travaux utiles à leur projet ». La phrase clé prend appui sur l’inscription souhaitée à l’ordre du jour, les échanges avec le syndic, l’envoi de plans, et la confirmation que le sujet serait évoqué. Cette séquence factuelle révèle une volonté d’aboutir dans les formes pertinentes, sans inertie ni réticence.
La juridiction insiste ensuite sur l’absence de maîtrise par les bénéficiaires de l’ordre du jour, ce qui affaiblit toute allégation d’entrave volontaire. Elle affirme que « Le fait que cette résolution n’ait, finalement, et malgré leur demande, pas été portée à l’ordre du jour, n’est au regard des éléments précités pas de leur fait ». L’argument est renforcé par l’attestation versée, mentionnant les échanges en assemblée sur l’impossibilité de raccordement: « Lors de l’AG un possible raccordement des sanitaires a été discuté. Les propriétaires présents ont indiqué ne pas voir de solutions pour permettre le raccordement ». Dans ce contexte, exiger une relance formelle supplémentaire apparaîtrait artificiel, le vote attendu n’étant pas de nature à infléchir la difficulté technique identifiée.
La portée de cette appréciation excède la seule logique probatoire. Elle rejoint la fonction de la condition suspensive, instrument de répartition des aléas. Faute d’empêchement imputable, l’aléa s’est réalisé dans sa dimension objective, rendant caduques les obligations dépendantes. La solution évite de transformer la condition en garantie de résultat et préserve l’équilibre initial du contrat.
B. La conséquence de la défaillance non imputable: absence d’indemnité et libération des fonds
Le tribunal en déduit l’inexigibilité de l’indemnité d’immobilisation, compte tenu de la défaillance d’une condition déterminante du projet de transformation. La décision énonce en termes nets: « L’une des conditions suspensives ayant défailli, conformément à la promesse unilatérale de vente, et sans qu’il n’y ait lieu de répondre aux autres moyens des parties quant à l’exactitude ou non des déclarations à l’acte du promettant, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due à celui-ci ». La formulation, précise et complète, délimite le débat utile et écarte les griefs périphériques.
L’autorisation donnée au séquestre de libérer les sommes confirme le raisonnement causal. Le lien entre la défaillance non imputable et la restitution est direct, fidèle à la logique des contrats sous condition. En pratique, la solution neutralise l’effet économique de l’indemnité lorsque l’obstacle tient à la gouvernance collective de l’immeuble et à ses contraintes techniques, non à l’initiative du bénéficiaire.
Cette position s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, qui réserve la fiction d’accomplissement aux hypothèses d’entrave. Elle sécurise l’usage des conditions liées aux autorisations collectives en évitant que l’aléa ne se résolve systématiquement au profit du promettant. Le juge préserve ainsi la finalité préventive de la condition et l’égalité des risques acceptés lors de la formation de la promesse.
II. Les pourparlers postérieurs à la caducité et l’absence de rupture abusive
A. Le cadre des négociations libres et de la bonne foi
La juridiction situe ensuite le litige sur le terrain de l’article 1112 du code civil, dont elle reprend la lettre: « Selon les termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres ». Elle rappelle les exigences de bonne foi et la limitation de la réparation aux coûts liés aux négociations, excluant la perte des avantages attendus.
Le dossier révélait des échanges poursuivis après la caducité, avec des discussions sur le financement et l’ajustement du prix, compte tenu de l’impossibilité de raccorder les sanitaires. Le jugement clarifie la nature de ces échanges en affirmant: « En réalité, ce courriel traduit l’existence de pourparlers après l’expiration de la promesse unilatérale de vente, aucun accord sur la chose n’étant démontré puisque les défendeurs discutent des modalités de la vente et notamment de la nécessité de relancer leur banque ». L’absence d’accord ferme rend vaine l’argumentation fondée sur une vente prétendument parfaite.
Cette lecture écarte un double écueil. Elle évite de confondre relance de projet et engagement définitif, et refuse de qualifier en rupture abusive une simple tentative d’ajuster l’économie du contrat envisagé. Elle consacre la liberté de négocier, y compris sur le prix, dès lors que la promesse est caduque et que l’aléa contractuel s’est réalisé.
B. L’appréciation concrète des comportements et la non‑faute dans la renégociation
L’examen in concreto des courriels montre une volonté d’avancer, sous réserve de contraintes objectives récemment confirmées par la copropriété. La proposition d’adapter le prix en fonction de l’impossibilité de réaliser les travaux projetés ne traduit ni mauvaise foi, ni brutalité. Elle procède d’une réévaluation rationnelle du coût et de l’utilité des lots, rendue nécessaire par la défaillance de la condition.
Le tribunal en déduit qu’aucun comportement fautif n’est établi. Il retient que la renégociation du prix, par elle‑même, ne caractérise pas une rupture abusive; le principe est clair même si la motivation détaille ensuite les conséquences procédurales. La solution est cohérente avec la liberté des pourparlers et la limitation de la responsabilité à la seule faute avérée dans leur conduite.
Cette approche présente une portée pratique notable. Elle décourage les demandes spéculatives fondées sur la seule déception née de la non‑conclusion, et recentre l’analyse sur des indices objectifs de déloyauté, d’entrave ou de brutalité. Elle entretient, enfin, une cohérence d’ensemble avec la première branche du litige: dès lors que l’aléa s’est réalisé sans faute, aucune sanction pécuniaire ne saurait reconstituer artificiellement l’économie d’une vente incertaine.
En définitive, la décision combine une lecture rigoureuse de la condition suspensive et une application mesurée de la liberté de négocier. Elle affirme, sans excès, une ligne de partage lisible entre l’aléa assumé lors de la promesse et la responsabilité éventuelle attachée aux seules manœuvres d’entrave ou de mauvaise foi.
