Tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, n°23/03172

Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a rendu, le 17 juin 2025, une ordonnance statuant, à l’occasion d’une opposition à commandement, sur une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale des actions en recouvrement de charges locatives commerciales. Le litige naît d’un bail commercial conclu en 1999, reconduit, prévoyant une provision trimestrielle sur charges et une régularisation annuelle.

Les bailleurs ont délivré, le 24 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des charges. Le preneur a assigné pour en contester les effets et, par incident, a soutenu la prescription des exercices antérieurs au 24 juillet 2018. Les bailleurs ont opposé l’obligation réglementaire de régularisation annuelle des charges en copropriété, en faisant courir la prescription à l’expiration du délai de communication de trois mois.

La discussion s’est concentrée sur le point de départ du délai de l’article 2224 du code civil, en présence des exigences du code de commerce relatives à l’état récapitulatif annuel des charges en immeuble soumis au statut de la copropriété. L’ordonnance retient, après avoir rappelé son office, que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment statuer sur les fins de non recevoir ». Sur le fond, elle affirme que « Il est constant que pour les immeubles en copropriété l’état récapitulatif annuel qui inclut la liquidation et la régularisation des charges doit être communiqué au locataire dans le délai de trois mois à compter de la réédition des charges de copropriété de l’exercice annuel », et juge recevable l’action des bailleurs pour l’exercice 2017, dès lors que « moins de 5 années se sont écoulés entre le 17 décembre 2018 et la date de signification du commandement de payer intervenu le 24 juillet 2023 ».

I. Le traitement procédural de la fin de non-recevoir

A. L’office du juge de la mise en état et la compétence exclusive sur la prescription
L’ordonnance pose clairement la compétence fonctionnelle résultant de l’article 789 du code de procédure civile, en des termes qui structurent l’examen de l’incident. En retenant que « le juge de la mise en état est […] seul compétent […] pour, notamment statuer sur les fins de non recevoir », elle cantonne le débat au terrain de la recevabilité, sans s’aventurer sur le fond.

Ce rappel d’office emporte deux conséquences utiles et nettement assumées. Le juge vérifie uniquement l’existence et la computation du délai, sans trancher les contestations relatives à l’imputation des paiements ni à un prétendu accord transactionnel. Il refuse ainsi de statuer sur des éléments qui conditionnent le quantum ou la cause des sommes réclamées, et renvoie ces questions au juge du fond, conformément à la répartition des rôles.

B. La qualification procédurale et son périmètre au stade de l’incident
La prescription est correctement appréhendée comme fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile. Le juge isole la question centrale du point de départ, à droit constant, puis applique le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil.

La motivation écarte, à ce stade, les débats relatifs à un engagement de règlement forfaitaire, en ce qu’ils relèvent du fond. Cette méthode évite de figer prématurément des positions sur des éléments potentiellement déterminants pour l’issue au principal. Elle assure aussi la célérité de la mise en état, sans préjuger le mérite des prétentions adverses.

II. Le point de départ du délai et sa mise en œuvre en bail commercial

A. L’articulation entre l’obligation de régularisation annuelle et l’article 2224 du code civil
Le juge fonde son raisonnement sur l’obligation de communication annuelle en matière de baux commerciaux en copropriété. Il énonce que « Il est constant que pour les immeubles en copropriété l’état récapitulatif annuel […] doit être communiqué au locataire dans le délai de trois mois à compter de la réédition des charges de copropriété de l’exercice annuel », puis ajoute que « le délai de prescription commence à courir à compter de l’expiration du délai de 3 mois imparti […] ». Cette articulation confère au délai de l’article 2224 un point de départ objectif, indexé sur la connaissance attendue des faits par le créancier.

La solution est appliquée avec rigueur au cas d’espèce. La réédition syndicale pour 2017 est datée du 17 septembre 2018. Le délai de trois mois expirait le 17 décembre 2018. Le commandement du 24 juillet 2023 est intervenu avant le 17 décembre 2023. Partant, « l’action en paiement initiée par les bailleurs au titre des charges de l’année 2017 doit être déclarée recevable comme non prescrite », entraînant, par parallélisme, l’absence de prescription pour les exercices postérieurs.

B. Portée pratique de la solution et questions ouvertes au fond
La solution concilie sécurité juridique et lisibilité des flux de charges. En retenant un point de départ indexé sur l’obligation de régularisation, elle évite que la prescription coure avant que le décompte exigible soit communicable, ce qui préserve la cohérence des relations contractuelles en copropriété commerciale.

La motivation appelle toutefois deux observations techniques, sans incidence sur l’issue. Une première tient à une formule manifestement maladroite sur l’auteur de la communication, que l’économie des textes identifie classiquement au bailleur. Une seconde concerne l’exigence probatoire pesant sur celui qui se prévaut de la date de réédition syndicale, laquelle commande la computation du délai. Ces points relèvent de la preuve au fond et seront, le cas échéant, débattus contradictoirement.

La portée de l’ordonnance demeure, enfin, strictement processuelle. Elle tranche la recevabilité des créances 2017 et suivantes, sans statuer sur l’imputation des versements ni sur l’existence d’un accord antérieur. Elle organise la suite de l’instance, renvoie la discussion au fond, et prononce les conséquences accessoires de l’incident au titre des dépens et de l’article 700.