Tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, n°24/06282

Rendu par la première chambre du tribunal judiciaire de Pontoise le 17 juin 2025, le jugement commente la charge financière pesant sur des copropriétaires défaillants et la portée d’une administration provisoire. La juridiction tranche, en particulier, l’exigibilité des appels de fonds approuvés par l’administrateur provisoire, le point de départ des intérêts, la capitalisation, la solidarité alléguée entre indivisaires, ainsi que les frais et dommages-intérêts.

Les défendeurs, indivisaires de deux lots, n’ont pas réglé les charges malgré une précédente condamnation en 2023. La copropriété est placée sous administration provisoire depuis 2021, la mission ayant été régulièrement prorogée. Le syndicat a adressé une mise en demeure recommandée le 6 juin 2024, revenue « pli avisé et non réclamé », puis a assigné en novembre 2024 pour recouvrer des arriérés arrêtés au 16 octobre 2024.

Le demandeur sollicitait une condamnation solidaire au paiement de 8 281,35 euros, intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur une fraction de 5 496,35 euros, 60 euros de frais nécessaires, 2 000 euros de dommages-intérêts, ainsi que la capitalisation et les dépens. Les défendeurs n’ont pas constitué avocat. La question portait sur la force obligatoire des décisions de l’administrateur provisoire en matière d’approbation des comptes et d’appels provisionnels, la preuve et l’exigibilité de la créance, et l’existence d’une solidarité entre indivisaires.

Le tribunal admet la créance en principal et frais nécessaires, fixe les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024 sur la somme de 5 496,35 euros, ordonne la capitalisation, refuse la solidarité faute de clause, condamne conjointement à proportion des droits, alloue 450 euros de dommages-intérêts et met les dépens à la charge des défendeurs in solidum.

I. L’exigibilité des charges décidées en administration provisoire

A. L’autorité des décisions de l’administrateur provisoire sur les comptes

La juridiction se fonde sur l’article 10 de la loi de 1965 et sur la règle d’approbation régulière des comptes pour asseoir l’obligation à la dette. Elle rappelle une solution désormais stable selon laquelle l’article 42 ne régit pas les décisions prises dans le cadre de l’administration provisoire. La haute juridiction a jugé que « ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires » (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

Le tribunal transpose nettement cette jurisprudence en présence de plusieurs procès-verbaux de l’administrateur provisoire approuvant les comptes et budgets prévisionnels. Il en déduit l’existence d’une créance exigible, dès lors que les documents de propriété, appels de fonds et décomptes réguliers sont produits. Le contrôle opéré demeure probatoire et factuel, sans rouvrir la voie d’une contestation sur l’opportunité des décisions de gestion.

B. La preuve de la créance et le point de départ des intérêts moratoires

Le juge s’appuie sur l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et qualifie la créance née des appels provisionnels. Il cite que « les appels provisionnels […] constituent une créance certaine, liquide et exigible », solution classique qui consolide la sécurité du recouvrement. La production des appels, relevés et décomptes, adossée à la propriété des lots, suffit ainsi à établir la dette.

S’agissant des intérêts, sont mobilisés l’article 1344-1 du code civil et l’article 64 du décret de 1967. Le courrier recommandé, revenu « pli avisé et non réclamé », fait courir le délai dès le lendemain de la première présentation. Le tribunal fixe en conséquence que « les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 8 juin 2024 sur la somme de 5 496,35 euros », tout en ajoutant l’assignation comme point de départ pour le surplus. La capitalisation est ordonnée conformément à l’article 1343-2, dès lors qu’elle était sollicitée.

II. Le refus de solidarité et l’encadrement des accessoires

A. La divisibilité de l’obligation d’indivisaires et l’absence de clause de solidarité

La juridiction rappelle fermement le principe de l’article 1310 du code civil, en soulignant que « la solidarité ne se présumant point ». En copropriété, les indivisaires sont tenus à proportion de leurs droits, sauf stipulation expresse au règlement de copropriété ou à l’acte d’acquisition. À défaut de production de ces instruments, la solidarité ne peut être retenue.

La décision en tire la conséquence appropriée en relevant que « la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision ». Elle ajoute que l’origine de l’indivision importe peu, une clause de solidarité demeurant admise si elle existe. L’office du juge se limite à la preuve de cette clause, qui fait défaut en l’espèce.

B. Les frais nécessaires et les dommages-intérêts pour préjudice distinct

Au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965, seuls les frais nécessaires d’impulsion du recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire défaillant. Le tribunal distingue clairement ces frais des diligences de gestion et de contentieux. Il énonce que « n’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic […] les frais d’assignation en justice ». Il retient, en conséquence, le seul coût de la mise en demeure recommandée, liquidé à 60 euros.

L’indemnisation complémentaire obéit à l’article 1231-6, qui exige un préjudice distinct du retard et une mauvaise foi du débiteur. Le tribunal relève une situation financière gravement compromise de la copropriété depuis 2021, aggravée par la défaillance persistante des débiteurs, et alloue un montant mesuré. Il décide qu’« il convient dès lors de condamner […] à la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts », choix proportionné qui répare un trouble autonome de gestion. Les dépens sont mis à la charge des défendeurs, l’exécution provisoire joue de droit, assurant l’effectivité du recouvrement.