Tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, n°25/00712

Par une ordonnance de référé du 17 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille statue sur un différend né de l’inexécution d’un bail commercial, avec demandes d’expulsion, d’arriérés et de pénalités. Le litige oppose le bailleur au preneur, ancien cessionnaire du bail, et à une caution personne physique, dans un contexte d’impayés persistants et de liquidation de la locataire initiale.

Les faits utiles tiennent à un bail conclu en 2017, prévoyant un loyer modeste, un dépôt de garantie et une clause résolutoire. Une caution solidaire a été souscrite en 2018 au bénéfice du bailleur. Le bail a été cédé en 2021 au preneur, la société locataire initiale ayant ensuite été mise en liquidation en 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 août 2024 et est demeuré infructueux.

La procédure a été engagée par assignations en référé des 3 et 5 mai 2025. Les défendeurs n’ont pas constitué avocat. Le juge rappelle que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée ». Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions au titre des arriérés et de l’indemnité d’occupation, l’application d’une clause pénale et la condamnation de la caution in solidum. La question porte sur l’office du juge des référés en présence d’une clause résolutoire invoquée, ainsi que sur la recevabilité des demandes accessoires, notamment pénales, et sur la mise en jeu de la caution.

Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire à l’issue du délai légal d’un mois suivant le commandement demeuré infructueux, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges et alloue une provision correspondant à l’arriéré arrêté au terme d’avril 2024. En revanche, il écarte les demandes au titre des pénalités et refuse de condamner la caution, en raison d’une contestation sérieuse sur l’existence et l’étendue de son engagement après cession.

I. L’office du juge des référés face à la clause résolutoire

A. Les conditions d’acquisition et le contrôle préalable

Le juge vérifie d’abord le respect des formalités de dénonciation aux créanciers inscrits en matière de bail commercial. Il rappelle à cet égard que « la résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite ». Le bailleur justifie de l’absence d’inscriptions sur le fonds, de sorte que l’inopposabilité ne peut être soulevée.

L’acquisition de la clause résolutoire est ensuite appréciée au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, dont l’ordonnance cite la lettre: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ». Concrètement, le juge constate que « le commandement de payer la somme en principal de 8790, 60 euros, délivré le 23 août 2024 […] étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 23 septembre 2024 ». L’office du juge des référés se borne à vérifier la réunion des conditions objectives et la régularité des actes.

Ce contrôle de légalité objective ouvre la voie aux mesures de remise en état, l’expiration du délai législatif emportant extinction des droits du preneur sur les lieux loués.

B. Les mesures de remise en état et la provision

L’expulsion est ordonnée dans le cadre des pouvoirs du juge des référés. L’ordonnance cite l’article 835 du code de procédure civile: « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». En application de ce texte, la persistance dans les lieux après la résiliation caractérise un trouble manifestement illicite. Le juge énonce d’ailleurs que « le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion ».

La provision est accordée sous l’angle de l’article 835, alinéa 2, également rappelé in extenso: « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ». En l’espèce, l’arriéré locatif, arrêté au terme d’avril 2024, est tenu pour non sérieusement contestable. Le juge fixe en outre l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, solution classique en réparation de l’occupation sans droit ni titre.

Ces mesures de remise en état et de provision s’inscrivent dans une conception ferme mais orthodoxe de l’office du juge des référés, qui exclut toute appréciation de fond excédant la vraisemblance de la créance.

II. La délimitation des prétentions excédant le référé: pénalités et caution

A. L’impossibilité de statuer sur les clauses pénales en l’absence d’évidence

Le bailleur sollicitait l’application d’une majoration contractuelle, d’une clause pénale et la conservation du dépôt de garantie. Le juge qualifie ces stipulations de clauses pénales et souligne l’impropriété de les trancher en référé, en l’état. L’ordonnance précise: « Les demandes relatives à des pénalités […] sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés ».

Ce considérant, à la fois sobre et net, prévient une confusion fréquente entre dette non sérieusement contestable et évaluation d’une pénalité, laquelle suppose, le cas échéant, une modulation judiciaire. La solution est conforme à l’économie du référé, qui refuse de préjuger du fond lorsque l’appréciation requiert un examen substantiel de la proportionnalité contractuelle.

La portée est pratique: le bailleur doit, pour les pénalités, saisir le juge du fond, seul compétent pour interpréter et, le cas échéant, réduire une clause si elle s’avère excessive.

B. La contestation sérieuse entourant le maintien du cautionnement après cession

La demande de condamnation in solidum de la caution personne physique est écartée, non par inopposabilité abstraite, mais en raison d’une contestation sérieuse sur l’existence et l’étendue de l’engagement après la cession du bail. L’ordonnance rappelle le formalisme de l’article 2297 du code civil: « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ».

L’acte de cession, sous forme « d’avenant au bail », ne comporte aucune mention explicite sur la reconduction, l’étendue ou la durée du cautionnement au profit du cessionnaire, ce que le juge constate expressément. La conclusion s’impose alors: « Il existe en conséquence une contestation sérieuse quant à l’existence et à la validité de l’engagement de ce défendeur ». L’office du référé trouve ici sa limite, car la validité et l’opposabilité d’une sûreté exigent un contrôle de fond incompatible avec l’urgence.

La solution incite à une vigilance rédactionnelle accrue lors des cessions de bail. Le créancier doit, sauf stipulation claire et conforme au formalisme protecteur, envisager un renouvellement autonome du cautionnement adapté au nouveau débiteur principal.