Tribunal judiciaire, le 17 mars 1967, n°25/00579

Tribunal judiciaire de Lyon, 16 juin 2025. Saisi en référé sur le fondement de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, le président a été invité à pallier la carence d’un syndic d’une copropriété organisée en forme coopérative. Les demandeurs invoquaient de multiples irrégularités de gouvernance et de gestion, révélées par l’absence de contrôleur des comptes, des assemblées non tenues, des procès-verbaux contradictoires, un appel de fonds tardif et une suspension de la police d’assurance.

Après une mise en demeure adressée en recommandé et restée « non réclamée », la signification par commissaire de justice a été effectuée. Les défendeurs n’ont pas comparu valablement, l’un d’eux ayant refusé de se faire représenter par avocat malgré l’indication de l’obligation légale. La demande principale visait la désignation d’un administrateur ad hoc avec mission d’administrer provisoirement le syndicat, de convoquer une assemblée générale en vue de nommer un syndic, et d’assurer la continuité de la gestion.

La question posée était double. Quelles irrégularités permettent de caractériser l’« empêchement ou la carence » du syndic au sens de l’article 49 du décret de 1967, dans une copropriété à forme coopérative. La mise en demeure exigée par le même texte est-elle valablement justifiée lorsque la lettre recommandée est « non réclamée » mais suivie d’une signification. Le juge rappelle que « la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure […] demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ». Constatant que « Il est donc démontré des dysfonctionnements de la copropriété, des irrégularités et des anomalies de gestion », il retient que « la mise en demeure exigée par l’article 49 du Décret […] a été valablement adressée ». Le président désigne un administrateur ad hoc pour huit mois, lui enjoint de « convoquer l’assemblée générale des copropriétaires au plus tard dans les six mois de sa nomination », et « fixe provisoirement sa rémunération à la somme de 2 000,00 Euros ». Il précise encore qu’« Il n’est pas nécessaire de déclarer la présente ordonnance commune et opposable » dès lors que le syndicat a été assigné.

I. Le contrôle de la carence du syndic

A. Les indices de dysfonctionnement caractérisés
L’office du juge consiste à apprécier la réalité d’une carence du syndic au regard d’indices concordants. Dans une structure coopérative, l’absence de contrôleur des comptes contrevient à l’article 17-1 de la loi de 1965 et à l’article 42-1 du décret de 1967, de sorte que le contrôle interne se trouve neutralisé. La non-mention de la forme coopérative sur des documents obligatoires trahit une méconnaissance du cadre légal, tandis que la tenue défaillante des assemblées générales altère la délibération collective. L’irrégularité des procès-verbaux, l’appel de fonds tardif et la suspension de l’assurance illustrent une gestion dégradée. Le juge synthétise en relevant que « Il est donc démontré des dysfonctionnements de la copropriété, des irrégularités et des anomalies de gestion », formule qui opère la qualification juridique de carence au sens du texte.

B. La recevabilité au prisme de la mise en demeure
L’article 49 du décret de 1967 soumet l’instance à une condition de recevabilité claire: « la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure […] demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ». Le président vérifie la chronologie des diligences, constate le retour « non réclamée » du recommandé, puis la signification par commissaire de justice. Il en déduit que « la mise en demeure exigée par l’article 49 du Décret […] a été valablement adressée ». La solution retient une conception matérielle de la mise en demeure, l’absence de retrait du courrier ne pouvant paralyser l’effectivité du mécanisme protecteur de la copropriété. Le délai d’inertie est caractérisé, ce qui ouvre la voie à la désignation d’un organe provisoire de gestion.

II. Appréciation et portée de la solution

A. Une réponse mesurée conforme à l’office des référés
La mesure ordonnée est proportionnée. Le président retient l’outil spécifique d’administration temporaire prévu par l’article 49, dont « la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi […] de 1965 ». La durée de huit mois et l’obligation de « convoquer l’assemblée générale […] au plus tard dans les six mois » structurent un calendrier de remise en ordre, sans priver l’assemblée de sa compétence pour désigner un syndic. La mention selon laquelle « Il convient donc de faire droit à la demande de désignation d’un syndic provisoire » doit se lire comme une approximation rédactionnelle, le dispositif retenant la qualification exacte d’administrateur ad hoc. La décision refuse toute indemnité au titre de l’article 700 et condamne aux dépens, ce qui préserve la neutralité du contentieux accessoire.

B. Clarification des exigences de gouvernance et d’effectivité procédurale
La solution rappelle, avec netteté, les devoirs structurels d’un syndicat coopératif: organes de contrôle, traçabilité des décisions, régularité des appels de fonds et continuité des assurances. Elle consacre, sur le plan procédural, l’idée que le destinataire ne peut faire échec à la mise en demeure par la seule abstention de retrait du recommandé, dès lors qu’une signification intervient et que l’inertie persiste. La précision selon laquelle « Il n’est pas nécessaire de déclarer la présente ordonnance commune et opposable » découle de l’assignation du syndicat, et sécurise l’opposabilité de la mesure à la collectivité des copropriétaires. La fixation de la rémunération, « FIXONS provisoirement sa rémunération à la somme de 2 000,00 Euros », encadre le coût transitoire et participe de la prévisibilité de l’intervention. L’arrêt balise ainsi la pratique des référés en copropriété, en articulant rétablissement de la gouvernance et respect des garanties procédurales.