Par une ordonnance du 18 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de [Localité 9] a statué sur des incidents dans un litige de vente immobilière. La question centrale tenait à l’articulation des fondements invoqués par les acquéreurs et à l’opportunité d’un sursis à statuer avant le dépôt du rapport définitif d’expertise.
Les acquéreurs avaient, en 2017, acheté une unité d’habitation issue de la réunion de deux chambres, puis découvert un raccordement sanitaire non conforme et des réseaux d’évacuation imbriqués. Une expertise judiciaire avait été ordonnée, conduite après remplacement de l’expert initial, afin d’évaluer les désordres, leurs causes et leurs incidences indemnitaires.
Devant le juge de la mise en état, la venderesse sollicitait l’irrecevabilité des demandes fondées sur la délivrance conforme, invoquait la garantie des vices cachés assortie d’une clause exonératoire et d’une forclusion, puis demandait subsidiairement un sursis à statuer. Les acquéreurs s’y opposaient, estimant que l’office du juge de la mise en état excluait toute appréciation du fond, et qu’aucun sursis n’était nécessaire avant l’expertise définitive.
La juridiction a d’abord écarté toute fin de non‑recevoir, rappelant le périmètre procédural des textes applicables. Elle a ensuite déclaré recevable la demande de sursis et ordonné la suspension de l’instance jusqu’au dépôt du rapport, réservant les dépens et frais irrépétibles. À ce propos, il est rappelé que « L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » De même, s’agissant du sursis, la décision précise que « Si le sursis à statuer ne constitue pas, à proprement parler, une exception de procédure puisqu’il figure, dans le code précité, au titre consacré aux incidents d’instance, il demeure néanmoins soumis au régime des exceptions de procédure et relève comme tel de la compétence du juge de la mise en état. »
L’analyse portera d’abord sur la recevabilité des moyens procéduraux et l’office du juge de la mise en état. Elle s’attachera ensuite à l’opportunité du sursis, appréciée au regard de l’expertise en cours et des garanties futures.
I. Recevabilité des moyens et office du juge de la mise en état
A. Fin de non-recevoir et choix du fondement
La venderesse soutenait que le dommage relevait de la garantie légale des vices cachés et non de la délivrance conforme, de sorte que l’action ne pouvait prospérer. La juridiction rappelle, avec mesure, que la discussion sur l’adéquation du fondement renvoie au fond du droit, non à l’existence d’un droit d’agir. Le rappel du texte est net et contraignant, puisque « L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond ». La qualification du désordre et l’option d’action ne relèvent donc pas de la recevabilité, à ce stade.
Cette position s’inscrit dans l’office du juge de la mise en état, cantonné aux questions d’instance et d’admissibilité, sans trancher la nature des désordres. Elle préserve l’économie du procès et évite une requalification anticipée qui priverait la formation de jugement de son pouvoir d’appréciation. La solution maintient l’ouverture des débats sur le fond, sans consacrer une hiérarchie abstraite entre délivrance conforme et vices cachés.
B. Demande non formée et impossibilité d’une irrecevabilité abstraite
La venderesse invoquait, à titre subsidiaire, l’irrecevabilité d’une action en garantie des vices cachés, en raison d’une clause exonératoire et d’une forclusion biennale. La juridiction constate que cette prétention n’est pas soumise au fond dans la cause, ce qui interdit d’en prononcer l’irrecevabilité. Se prononcer sur une action non formée excéderait l’office du juge de l’incident et heurterait le principe dispositif.
Cette appréciation écarte une irrecevabilité hypothétique, étrangère aux fins de non‑recevoir stricto sensu. Elle rappelle que le débat sur l’efficacité d’une clause exonératoire ou sur une forclusion de l’action appartient au juge du fond, saisi d’une prétention effectivement articulée. La démarche est prudente et respectueuse de la structure accusatoire du procès civil.
II. Sursis à statuer, régime procédural et bonne administration de la justice
A. Régime des exceptions et recevabilité in limine litis
Le débat portait ensuite sur la recevabilité temporelle de la demande de sursis. Le rappel des règles de procédure est exact et utile, car « L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. » Il s’y ajoute que « L’article 74 du même code vient préciser que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. »
La juridiction relève que le sursis a été demandé dès les premières écritures d’incident et réitéré simultanément aux autres moyens, avant toute défense au fond. La formule est claire et met un terme à la contestation, puisque « La demande de sursis à statuer est donc recevable. » Cette solution s’accorde avec la nature d’incident d’instance du sursis, soumis au régime des exceptions quant à son moment procédural.
B. Opportunité du sursis, utilité de l’expertise et garanties
Sur le fondement, le juge apprécie l’utilité du sursis à l’aune de l’expertise en cours, de l’évaluation du préjudice de jouissance et des dénonciations à des tiers appelés en garantie. L’autorité rappelle le cadre normatif, en ce que « Selon ce que dispose l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou la survenance de l’événement qu’elle détermine. » Elle souligne encore que « Il est acquis qu’en dehors des cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond ont aussi la possibilité d’apprécier discrétionnairement l’opportunité d’un sursis à statuer demandé dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. »
L’ordonnance retient que l’expertise éclairera l’étendue du préjudice de jouissance et la répartition des responsabilités entre les différents intervenants, ce qui conditionnera les éventuelles garanties. L’affirmation est décisive, car « Les conclusions de l’expert seront donc essentielles pour déterminer les responsabilités de chacun et permettre au tribunal de statuer sur les demandes de garantie. » La suspension évite des décisions prématurées, assure la cohérence de la solution et limite le risque de décisions successives contradictoires.
Cette appréciation d’opportunité privilégie une solution globale et techniquement fondée, malgré l’allongement prévisible des délais. Elle illustre une mise en balance mesurée entre célérité procédurale et sécurité juridique, dans un contentieux de non‑conformité factuellement complexe et techniquement documenté.
