Rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice, le 18 juin 2025, le jugement tranche une contestation relative au renouvellement d’un bail commercial et à la fixation du loyer renouvelé. Les locaux, loués depuis 1992 pour une activité de restauration, ont connu un premier renouvellement en 2004 puis, en 2013, une fixation judiciaire du loyer assortie d’un déplafonnement. Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation. En 2023, le preneur a demandé le renouvellement pour neuf ans aux mêmes conditions de loyer, demande acceptée quant au principe par le bailleur qui a contesté le prix. La divergence s’est cristallisée sur la valeur locative au 1er octobre 2023.
La procédure a vu le preneur saisir le juge pour voir écarter un nouveau déplafonnement et fixer le loyer selon l’indice, tandis que le bailleur a sollicité une valeur locative sensiblement plus élevée, en invoquant des modifications des facteurs locaux de commercialité. Le juge a d’abord constaté l’acquisition du renouvellement, puis, faute d’éléments suffisants, a ordonné une expertise avant dire droit pour déterminer la valeur locative, tout en maintenant le paiement des loyers au prix ancien pendant l’instance. La question posée était de savoir comment apprécier, à la date du renouvellement, la valeur locative au regard des critères légaux et des éventuelles évolutions locales, et qui devait supporter la charge probatoire. La solution retient une double affirmation de principe, suivie d’une mesure d’instruction ciblée, au soutien de laquelle le jugement énonce: « A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent »; puis rappelle que « Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». En conséquence, « En l’espèce, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire ». Enfin, s’agissant du cours de l’instance, il est énoncé que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel ».
I. L’affirmation du cadre légal du renouvellement et la sécurisation provisoire du prix
A. Le renouvellement acquis et l’office du juge des loyers commerciaux
Le juge commence par consolider l’assise du renouvellement. La demande du preneur est intervenue pendant la prolongation tacite et a été reçue, tandis que le bailleur, n’ayant pas refusé dans le délai utile, est réputé avoir accepté. Le jugement rappelle exactement la règle en citant l’article L. 145-10, puis souligne que « le bail commercial du 30 avril 1992 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er octobre 2023 ». Cette clarification ferme la porte aux aléas sur l’existence même du bail renouvelé, ce qui isole la seule question du prix.
L’office du juge s’exerce ensuite avec prudence, au regard d’un dossier lacunaire sur la valeur locative. La juridiction refuse de trancher sur pièces éparses, après des prétentions opposées nourries d’allégations sur la commercialité du secteur. Le considérant clef est sans ambiguïté: « En l’espèce, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, […] il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire ». L’avant-dire droit s’inscrit dans une logique de juste évaluation, à la date légale de référence, par comparaison méthodique et critériée.
B. Le maintien au loyer ancien et la charge probatoire
La décision sécurise l’économie contractuelle pendant l’instance. En application du texte spécial, le juge énonce que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel ». Cette solution garantit la continuité du flux financier sans préjuger de la valeur locative définitive. Elle limite le risque d’impayés opportunistes et préserve la situation du bailleur, tout en évitant une surévaluation provisoire.
La charge probatoire est distribuée de façon conforme à l’initiative procédurale du preneur. Le jugement précise que « Les frais d’expertise devront être avancés par la locataire, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative réclamée ». Cette articulation, fréquente en matière de loyers commerciaux, responsabilise la partie qui invoque une méthode de fixation déterminée, ici l’indexation au détriment d’un éventuel déplafonnement. Elle n’anticipe pas l’issue, mais structure le débat en imposant à chacun de documenter sa thèse.
II. L’expertise comme vecteur d’une fixation conforme aux critères légaux de valeur locative
A. Les critères directeurs et la méthode d’évaluation impartie à l’expert
Le cadre d’évaluation est expressément posé par la décision, qui cite le texte cardinal: « Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». La mission confiée décline ces critères, en exigeant la détermination de la surface pondérée, l’examen de l’état des lieux, la portée de la destination, les améliorations imputables et leur coût, et l’analyse des prix de voisinage.
La méthode ainsi arrêtée favorise une mesure objectivée de la commercialité. Elle commande de distinguer les éléments structurels des éléments conjoncturels, et d’apprécier l’incidence réelle des évolutions urbaines sur l’aptitude des lieux à générer du chiffre d’affaires. Les références comparatives doivent être proches dans l’espace, temporellement contemporaines du renouvellement et homogènes en destination. La pondération des surfaces conditionne la hiérarchie des loyers de référence, ce qui impose un calcul détaillé et motivé.
B. La prise en compte des facteurs locaux de commercialité et le débat sur le déplafonnement
Le bailleur invoque plusieurs transformations urbaines, qu’il présente comme favorables à l’emplacement. Le preneur soutient l’inverse en décrivant un environnement de gare, réputé moins porteur, et en contestant la réalité d’un gain de commercialité. Le juge n’arbitre pas encore cette controverse et renvoie aux constatations techniques. Cette abstention maîtrisée prévient les erreurs d’appréciation liées à une perception partielle des données de terrain.
La mission ordonnée couvre précisément ces aspects, en visant « les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales […]; l’évolution du secteur ». L’enjeu porte sur le caractère propre, permanent et objectif des modifications alléguées, et sur leur influence mesurable à la date du 1er octobre 2023. L’expertise devra isoler l’effet commercial des aménagements urbains, distinguer leur impact selon l’activité de restauration autorisée, et confronter ces constats aux prix de voisinage compatibles.
Le choix d’une expertise unique, avant dire droit, a une portée pratique nette. Il rationalise la preuve, stabilise les comparaisons et facilite une fixation motivée du loyer renouvelé, que la juridiction pourra aligner sur la valeur locative, avec ou sans déplafonnement selon les conclusions. Il limite, en outre, les risques d’une décision infirmée pour insuffisance de base factuelle, tout en maintenant un régime provisoire équilibré par le paiement au loyer antérieur.
A. La consolidation du principe de renouvellement et l’économie processuelle
La première portée du jugement réside dans la clarification immédiate du renouvellement, sur le fondement d’un texte rappelé in extenso: « A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ». Cette formulation ferme stabilise le rapport locatif et évite un contentieux parasitaire sur l’existence du bail. L’instance se concentre sur le seul prix, ce qui allège la charge procédurale et favorise une instruction utile.
L’exécution provisoire de droit et le renvoi calendaire encadrent efficacement la suite. La consignation de la provision d’expertise, la tenue d’une première réunion et la fixation d’un calendrier de dépôt de rapport structurent la phase technique. L’économie processuelle y gagne, car la juridiction se réserve la décision au vu d’un dossier complet, tout en préservant les intérêts économiques par le maintien du loyer antérieur.
B. La prudence méthodologique au service d’une fixation pertinente et contestable
La décision privilégie l’exactitude sur la précipitation. En renvoyant à l’expertise plutôt que d’avaliser l’une des évaluations opposées, elle se conforme à l’exigence d’une valeur locative « d’après » les critères légaux, et non « malgré » eux. La charge d’avance mise à la main de la partie demanderesse incite chacun à documenter sérieusement son approche, qu’il s’agisse d’une indexation revendiquée ou d’un déplafonnement fondé sur une modification avérée de la commercialité.
Cette prudence a enfin une vertu contentieuse. Une fixation motivée par des constatations techniques, des comparaisons pertinentes et une analyse circonstanciée des obligations réciproques, est plus résistante aux critiques. Elle offre aux parties une lisibilité accrue sur la formation du prix, condition d’une exécution apaisée du bail renouvelé, sans priver quiconque de contester ultérieurement la transposition des critères à l’espèce, si les éléments recueillis devaient prêter à discussion.
