Tribunal judiciaire, le 18 juin 2025, n°24/08955

Par un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 8] le 18 juin 2025, la juridiction statue sur des charges impayées et des demandes accessoires. Des copropriétaires, détenteurs de plusieurs lots, étaient assignés par le syndicat pour un arriéré significatif, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts et l’indemnité procédurale. Les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il a été statué au fond conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Le juge a condamné solidairement les débiteurs à 12 054,90 euros avec intérêts, a rejeté les frais nécessaires sollicités, et a alloué 300 euros de dommages-intérêts.

Le jugement rappelle le principe directeur de l’exigibilité des charges approuvées ainsi que ses limites quant au compte individuel. Il énonce que « Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes ». Il ajoute que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ». Mais il précise encore que « la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ». La question portait donc sur la preuve et le quantum de la créance de charges, puis sur le périmètre des frais nécessaires et la possibilité de dommages-intérêts complémentaires.

I. Exigibilité et preuve de la créance de charges

A. Approbation des comptes et exigibilité

Le tribunal ancre sa motivation dans l’économie de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Il rappelle que « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». La décision réaffirme ensuite l’autorité normative de l’approbation des comptes et du budget prévisionnel. En effet, « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ». Le copropriétaire défaillant ne peut se soustraire à l’obligation, sauf recours utile et dans le délai. Le jugement le dit explicitement: « Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 […] contesté la décision […] n’est pas fondé à refuser de payer ». L’articulation procédurale et la discipline collective priment donc, sous réserve de la contestation régulière.

La solidarité interne vient enfin renforcer l’effectivité du recouvrement. Le juge relève que « Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 86 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot ». La combinaison de l’exigibilité postérieure à l’approbation et de la solidarité contractuelle permet, ici, la condamnation conjointe. Cette solution sécurise la trésorerie du groupement et limite les reports sur les autres copropriétaires.

B. Contrôle du compte individuel et exigences probatoires

La juridiction distingue opportunément l’exigibilité globale et l’exactitude du compte particulier. Elle énonce, d’abord, le principe directeur de preuve: « En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ». Il en découle, concrètement, la charge pesant sur le syndicat: « il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal […] approuvant les comptes […] et les budgets ». Le contrôle porte donc sur la justification des exercices concernés, sans qu’une approbation ancienne supplée des pièces manquantes.

C’est dans ce cadre que le juge écarte la reprise d’un solde antérieur non justifié et rectifie l’état du compte. Les appels antérieurs insuffisamment établis ne sont pas retenus, ce qui fait apparaître un solde créditeur à une date pivot, puis un différentiel entre appels et règlements postérieurs. L’addition conduit à 46 709,69 euros d’appels et 34 466,99 euros de règlements, soit 12 054,90 euros dus. La méthode confirme la séquence probatoire: exigibilité par approbation, puis vérification du compte individuel, enfin calcul exact du solde.

II. Frais nécessaires et réparation complémentaire

A. Article 10-1: périmètre, conditions et exclusions

Le jugement encadre strictement les frais récupérables. Il cite la règle: « Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat ». Il ajoute aussitôt la réserve textuelle: « Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception […] ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ». Deux exigences cumulatives émergent alors: régularité de la mise en demeure, et nature des frais strictement limités.

La juridiction en déduit logiquement l’exclusion des honoraires d’avocat du périmètre de l’article 10-1. Elle tranche en ces termes: « Il ne peut toutefois être fait droit à la demande au titre de cette mise en demeure par avocat à hauteur de 187,80 euros, ces frais correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles ». La demande est donc rejetée, faute de fondement textuel et de respect des conditions préalables. Le relais est pris, pour partie, par l’article 700 du code de procédure civile, lequel absorbe les frais non compris dans les dépens.

B. Dommage collectif et intérêt moratoire

La décision articule intérêt moratoire et dommages-intérêts distincts. Elle rappelle d’abord la lettre du texte: « L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard […] consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». Le point de départ est fixé à la notification régularisée, puis à l’assignation pour le surplus, conformément à la chronologie établie. Ce rappel précise le régime compensatoire automatique du retard, fondé sur la mise en demeure.

Le juge ouvre ensuite la voie d’une réparation autonome pour un préjudice distinct. Il vise le même texte: « Selon l’article 1231-6 du code civil, “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts” ». La motivation s’ancre dans la désorganisation financière du groupement et son contexte institutionnel. Elle souligne que « Cette défaillance est d’autant plus préjudiciable que la fragilité financière de la copropriété a justifié qu’elle soit placée sous administration judiciaire ». La somme de 300 euros, mesurée, marque la reconnaissance d’un dommage collectif réel, sans se confondre avec l’intérêt moratoire.

La cohérence d’ensemble ressort de la modulation opérée entre les différents chefs. La juridiction affirme l’exigibilité des charges approuvées, contrôle la preuve du compte individuel, refuse les frais non éligibles au titre de l’article 10-1, et admet une réparation additionnelle limitée. Ce faisceau préserve l’équilibre entre sécurité du recouvrement et garanties du débiteur, tout en protégeant la trésorerie commune.