Tribunal judiciaire de [Localité 6], ordonnance de référé du 18 juin 2025, relative à la mise en œuvre d’une clause résolutoire de bail commercial. La décision tranche un litige né d’impayés locatifs et des effets de la résiliation invoquée.
Le bailleur, invoquant des loyers impayés sur un bail pris effet le 26 octobre 2023, a délivré commandement le 16 janvier 2025. Les preneurs n’ont pas régularisé leur dette dans le mois, tandis que l’audience s’est tenue le 4 juin 2025, en leur absence.
L’assignation en référé du 28 avril 2025 sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, des provisions et une indemnité d’occupation. Des demandes accessoires portaient sur le séquestre des meubles, des dommages pour résistance abusive et une somme au titre de l’article 700.
La question posée tenait à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire prévue à l’article L.145-41 du code de commerce, et à ses suites pécuniaires. Le juge rappelle: « Il résulte des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et des stipulations contractuelles prévues dans le bail commercial avec effet au 26 octobre 2023, que le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers à leur échéance un mois après un commandement de payer rester infructueux. » Il en déduit: « Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 16 février 2025 », et ordonne l’expulsion avec condamnations pécuniaires adaptées.
I. L’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial
A. Les conditions cumulatives du texte et du contrat
Le raisonnement articule l’article L.145-41 avec la stipulation résolutoire du bail, en vérifiant commandement, délai et persistance de l’impayé. Le juge souligne l’exigence d’un acte préalable précis et chiffré, conditionnant l’effet automatique de la clause. Il relève ainsi: « Un commandement de payer a été délivré par le bailleur le 16 janvier 2025. Il vise la clause résolutoire et sollicite le paiement de la somme totale de 6.133,19 euros, soit : 5.950 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 janvier 2025, 17,37 euros au titre du droit proportionnel,165,82 euros au titre du coût du commandement de payer. »
Cette motivation s’inscrit dans la logique du texte, qui impose une mise en demeure restée sans effet pendant un mois. Le juge n’excède pas l’office du référé, limité à l’évidence et à l’absence de contestation sérieuse. La clause contractuelle est également rappelée pour l’exécution forcée, le juge citant que « si le preneur se refuse à quitter les lieux, son expulsion des locaux pourra être ordonnée sur simple ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire, exécutoire par provision, nonobstant appel. »
B. Les effets attachés à la date d’acquisition
La date d’acquisition est fixée au lendemain de l’expiration du mois suivant le commandement, ce que le juge formule nettement. La conséquence est double, emportant résiliation et restitution, comme l’énonce la décision: « Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 16 février 2025. » L’expulsion est ordonnée, conformément à la clause, avec exécution provisoire nonobstant appel.
Cette solution est conforme au droit positif, qui réserve la suspension aux délais judiciaires, lorsqu’ils sont sollicités et justifiés. Le juge n’en use pas ici, faute d’éléments, et en tire les conséquences utiles en matière d’occupation postérieure. La portée est classique: l’exigibilité des loyers s’arrête à la résiliation, puis se substitue une indemnité d’occupation.
II. L’office du juge des référés sur les demandes pécuniaires et accessoires
A. Provision sur arriérés et indemnité d’occupation
La juridiction rappelle ensuite la borne temporelle de la provision d’arriérés au regard de la date de résiliation. La motivation précise: « Concernant la provision relative aux arriérés de loyers et charges impayés, le contrat litigieux étant résolu à compter du 16 février 2025, une telle provision ne peut être allouée que jusqu’à la résiliation du bail, le loyer du mois de février 2025 étant dû s’agissant d’un contrat à exécution successive. »
Cette lecture est rigoureuse et pédagogiquement nette, distinguant l’exécution successive jusqu’à résiliation et l’occupation sans titre ensuite. Le juge alloue, en conséquence, une provision arrêtée à février et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, jusqu’à la remise des clefs. L’absence de contestation sérieuse justifie la condamnation provisionnelle, dans le cadre de l’office du référé.
B. Séquestre, résistance abusive, dépens et frais irrépétibles
La demande de séquestre est écartée en raison d’un déficit probatoire sur la consistance des meubles. La décision énonce: « Compte tenu de l’absence d’élément pour apprécier la consistance des biens meubles litigieux, il convient de rejeter cette demande, sauf l’application de la loi et en particulier l’article L. 433-1 du Code de procédure civile d’exécution. » L’ordonnance ménage ainsi l’application des textes d’exécution forcée, sans préjuger des mesures utiles au stade idoine.
La prétention fondée sur une prétendue résistance abusive est pareillement rejetée, car elle excède l’évidence requise. Le juge rappelle la limite fonctionnelle du référé: « S’il est admis que des dommages et intérêts peuvent être accordés au cas de recours abusif à une procédure de référé, le juge des référés peut difficilement allouer des dommages et intérêts pour une résistance abusive, laquelle suppose la démonstration d’une faute des débiteurs dans l’acquittement de leur dette et par là-même l’appréciation d’une responsabilité et d’une mauvaise foi qui échappe par nature au pouvoir du juge de l’évidence. »
La répartition des frais suit le droit commun des dépens et des frais irrépétibles, dans un cadre motivé et mesuré. La juridiction rappelle d’abord que « En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. » Elle ajoute enfin que « L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. » L’équité, appréciée au cas d’espèce, conduit à l’allocation d’une somme modérée, cohérente avec la nature du litige.
