Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°23/11781

Tribunal judiciaire de [Localité 8], 19 juin 2025, n° RG 23/11781. Le litige porte sur le paiement d’un arriéré de charges de copropriété et sur l’imputabilité de frais et dommages accessoires. Un syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot en recouvrement d’appels de fonds et sollicite, outre le principal, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et une indemnité procédurale.

Les faits utiles tiennent à l’existence d’appels de charges courantes et de travaux, à l’approbation de comptes par plusieurs assemblées générales, et à une période récente pour laquelle les appels de fonds n’ont pas été produits. L’assignation est délivrée le 18 septembre 2023, des conclusions d’actualisation sont signifiées le 5 août 2024, l’ordonnance de clôture intervient le 19 septembre 2024, et l’audience se tient le 2 avril 2025. Le demandeur requiert la condamnation au paiement d’une somme actualisée, l’imputation de frais de relances, des dommages-intérêts pour préjudice allégué et l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

La question posée est double. D’une part, déterminer l’étendue de l’arriéré exigible au regard des pièces produites, compte tenu de l’exigibilité légale des provisions et de l’approbation des comptes. D’autre part, apprécier l’imputabilité des « frais nécessaires » de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’existence d’un préjudice distinct ouvrant droit à réparation, et le régime de l’exécution provisoire. La juridiction limite la condamnation au montant arrêté à la date justifiée par les pièces, rejette les frais de relances et les dommages-intérêts, rappelle l’exécution provisoire de droit et alloue une somme au titre de l’article 700.

I. L’assise de l’obligation et la preuve de l’arriéré

A. Exigibilité des appels et effet des comptes approuvés

La juridiction rappelle d’abord la règle d’exigibilité et la qualification de la créance. Elle énonce que « En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. » Cette affirmation s’articule avec les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixent l’exigibilité trimestrielle des provisions du budget prévisionnel et les modalités votées pour les travaux hors budget.

Le raisonnement se prolonge par l’effet attaché à l’approbation des comptes. Le jugement précise que « L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967. » La règle ne dispense toutefois ni de la production des appels afférents à la période invoquée, ni de la justification du quantum exigé.

B. Limitation temporelle et rigueur probatoire

La solution retient l’arriéré justifié à la dernière date couverte par des pièces régulières, écartant la partie non étayée du décompte actualisé. Le juge motive ainsi la limitation du principal en ces termes: « Compte tenu du défaut de versement des appels de fonds pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 4 juillet 2024, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arrière de charges arrêté au 1er juillet 2023 (…) d’un montant de 9 870, 95 euros. » La décision fait donc prévaloir une exigence de preuve concrète des appels, malgré l’exigibilité de principe.

Cette rigueur probatoire est cohérente avec la qualification de la créance, qui suppose un fondement comptable précis et des appels individualisés. Elle sécurise le recouvrement en cantonnant la condamnation à ce qui est documenté, sans contrevenir à l’autorité des comptes approuvés lorsque les pièces d’appels manquent. L’intérêt court à compter de l’assignation, ce qui ménage l’équilibre entre certitude de l’obligation et stricte justification de son montant.

II. Frais annexes et demandes accessoires

A. Définition stricte des « frais nécessaires »

Le jugement opère un tri ferme entre les frais imputables au seul copropriétaire et ceux relevant des charges communes ou des dépens. Il définit que « Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. » Il exclut, en miroir, les actes de suivi et les honoraires de gestion courante en ces termes: « Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante (…) les frais d’assignation (…) les frais d’avocat (…) les relances postérieures à la délivrance de l’assignation. »

Au cas d’espèce, l’absence de preuve de mises en demeure régulières et l’insuffisante démonstration du caractère « nécessaire » des relances justifient le rejet des frais de recouvrement. La solution valorise une démarche probatoire stricte et la hiérarchie des postes de coûts, en réservant l’imputation individuelle aux seules diligences exigées par la loi et effectivement utiles.

B. Préjudice distinct, exécution provisoire et portée

Le juge pose un attendu de principe sur l’existence du préjudice distinct en matière de charges impayées. Il rappelle que « Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire (…) sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, (…) dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. » La demande échoue faute de preuve actuelle d’une atteinte directe à la trésorerie ou d’un empêchement de travaux urgents. L’exigence probatoire protège contre une automatisation des dommages et intérêts en présence d’intérêts moratoires.

La solution est complétée par un rappel de procédure, dégagé dans les termes suivants: « S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. » L’exécution provisoire conforte l’effectivité du recouvrement, tandis que l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 n’altère pas la logique d’exclusion des « frais nécessaires ». L’ensemble dessine une ligne claire: preuve serrée du principal, stricte typologie des frais imputables et exigence d’un dommage distinct véritablement caractérisé.