Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°23/15497

Le Tribunal judiciaire de [Localité 9], 19 juin 2025, n° RG 23/15497, statue sur le recouvrement de charges impayées au sein d’une copropriété. Deux copropriétaires indivis, déjà condamnés en 2019 pour des arriérés arrêtés au 25 juin 2018, sont de nouveau poursuivis pour des sommes postérieures. Le syndicat sollicite la condamnation solidaire au paiement des charges et travaux, des frais de recouvrement, de dommages et intérêts, ainsi qu’une indemnité de procédure et la capitalisation des intérêts. Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la juridiction statue sur le fond en application de l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Les pièces produites comprennent les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant comptes et budgets, un décompte de la dette, et le règlement prévoyant la solidarité des indivisaires. La question posée tient à la preuve intégrale de la créance sans report opaque, au périmètre des frais imputables au seul copropriétaire au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965, à l’opposabilité de la solidarité, et à l’allocation d’un préjudice distinct. Le tribunal retient la créance après exclusion de certains frais, affirme la solidarité, fixe les intérêts avec capitalisation, alloue des dommages et intérêts modérés, et rappelle l’exécution provisoire de droit. Sont notamment énoncés les attendus suivants: « Ces frais d’un montant de 3885,04 euros […] ne sont donc pas retenus », puis « Le syndicat des coproprietaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 71 479,89 euros », et enfin « La capitalisation des intérêts est ordonnée. »

I. Le bien-fondé de la créance et la délimitation des sommes exigibles

A. La preuve intégrale de la dette et le contrôle des reports de solde

Le juge rappelle l’exigence de traçabilité complète des sommes réclamées. Il énonce que « Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire. » La méthode exclut les compilations opaques: « ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur […] mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées. » La production d’un historique depuis 2015, croisé avec les appels de fonds et les procès-verbaux d’approbation des comptes, satisfait ici aux exigences probatoires.

Le « solde antérieur » initialement mentionné est admis, non comme un report mécanique, mais comme la conséquence d’une imputation justifiée par l’historique des mouvements. Le tribunal relève que « Ce montant est toutefois explicité par les pièces produites », l’historique retraçant les appels, règlements et imputations consécutifs à la précédente condamnation. L’office du juge de la preuve est ainsi pleinement exercé, conformément à l’article 9 du code de procédure civile et à l’article 1353 du code civil, malgré la défaillance des défendeurs.

La solidarité résulte du règlement de copropriété. Le jugement cite l’article 26: « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables […] de toutes sommes dues afférentes audit lot. » Cette stipulation fonde la condamnation solidaire, dans le respect du principe d’autonomie du règlement, opposable aux copropriétaires.

B. Les frais imputables au seul copropriétaire et l’exclusion des frais non nécessaires

L’article 10-1 de la loi de 1965 autorise l’imputation de « frais nécessaires » à compter de la mise en demeure. Le tribunal opère un tri rigoureux, indexé sur le contrat de syndic, la preuve des diligences et la nature des frais. Il relève d’abord l’insuffisance du support contractuel pour la période antérieure au mandat produit, puis l’absence de pièces justificatives pour certaines mises en demeure. Il retient notamment: « La somme de 264 euros facturée au titre d’honoraires de relance après mise en demeure, relève des frais irrépétibles et n’est pas prévue au contrat. » Il ajoute: « S’agissant des sommes de 84 euros facturées au titre de mises en demeure, seule une note d’honoraire de l’avocat est produite et les mises en demeure correspondantes ne sont pas versées aux débats. »

La juridiction distingue ensuite nettement les frais attachés à la présente instance: « les frais facturés au titre de frais d’assignation et de complément d’assignation relèvent des frais irrépétibles de la présente instance et ne sont pas prévus au contrat. » Cette motivation, conforme au principe de nécessité des frais et à la distinction entre dépens et frais irrépétibles, conduit à l’exclusion globale: « Ces frais d’un montant de 3885,04 euros, […] ne sont donc pas retenus. » Le solde de la créance est fixé en conséquence: « Le syndicat des coproprietaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 71 479,89 euros. » Les intérêts sont ensuite précisés de façon fractionnée selon les mises en demeure, en parfaite concordance avec l’article 1231-7 du code civil.

II. La valeur normative de la solution et sa portée pratique

A. Une exigence de transparence probatoire et de stricte nécessité des frais

La décision renforce un mouvement jurisprudentiel exigeant, qui proscrit les « reprises de solde » indifférenciées et commande un décompte intelligible, exhaustif et actualisé. La citation « Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine » traduit une exigence de lisibilité financière, garante des droits de la défense et de la sécurité des opérations de recouvrement. La sanction des insuffisances probatoires est nette mais proportionnée, puisqu’elle n’anéantit pas la créance, elle l’épure des postes non établis.

Sur les frais, la solution rappelle trois repères simples. D’abord, la nécessité probatoire: pas de mise en demeure imputable sans la pièce correspondante. Ensuite, le filtre contractuel: des honoraires spécifiques ne s’imputent pas si le contrat ne les prévoit pas. Enfin, la frontière contentieuse: « les frais […] d’assignation […] relèvent des frais irrépétibles de la présente instance », et ne se cumulent pas avec le mécanisme de l’article 10-1. L’ensemble prévient tout double emploi entre dépens, frais irrépétibles et frais nécessaires de recouvrement.

B. L’indemnisation complémentaire et la discipline des paiements en copropriété

Au-delà des intérêts moratoires, l’article 1231-6 autorise des dommages et intérêts distincts en cas de préjudice indépendant et de mauvaise foi. Le tribunal relève l’ampleur des impayés, leur réitération après une première condamnation, et l’effet de trésorerie sur la collectivité. Le raisonnement est sobre et opératoire: le préjudice va au-delà du simple retard et appelle une réparation séparée, calibrée. Le quantum retenu demeure modéré, afin de préserver la proportionnalité et d’éviter toute confusion avec les intérêts légaux.

La décision sécurise, en outre, les accessoires financiers. Elle détaille avec précision le point de départ des intérêts, par paliers successifs, « sur la somme de 44 154,20 euros à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2022, sur le surplus à compter de la mise en demeure en date du 05 janvier 2023 et enfin à compter de l’assignation pour la somme restante ». Elle ajoute, dans une formule brève et claire, « La capitalisation des intérêts est ordonnée. » Le rappel de l’exécution provisoire de droit parachève un dispositif efficace, qui vise à rétablir la trésorerie de la copropriété sans surcharger indûment le débiteur défaillant. Cette articulation pragmatique des textes et des pièces impulse une ligne de conduite lisible pour les acteurs de la copropriété et leurs conseils.