Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°24/00013

Rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 11] le 19 juin 2025, le jugement fixe l’indemnisation d’une expropriation portant sur un box de copropriété. Le bien, accessible depuis la rue, présente une surface utile d’environ douze mètres carrés et des désordres mineurs relevés lors du transport judiciaire. Il est situé dans un secteur doté de commerces et transports proches, avec deux stations de métro et plusieurs lignes d’autobus à faible distance.

L’autorité expropriante a offert 19 700 euros, le commissaire du gouvernement a retenu 23 000 euros, tandis que les expropriés demandaient 30 000 euros et accessoires. La discussion a porté sur la date de référence, la méthode d’évaluation comparable, ainsi que les indemnités de remploi et de perte de loyers. La question portait sur la date de référence et la méthode d’évaluation propres à garantir l’indemnisation intégrale des préjudices directs, matériels et certains.

Le juge rappelle que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Constatant l’opposabilité du plan local d’urbanisme et le droit de préemption, il retient: « La date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023 ». Il fixe l’indemnité principale à 23 000 euros, accorde 3 300 euros de remploi et indemnise une « perte locative » d’un an, soit 3 000 euros. L’analyse conduit d’abord à situer le cadre normatif et la date de référence, puis à examiner la mise en œuvre concrète de l’évaluation et des accessoires.

I. Cadre normatif et date de référence

A. Indemnisation intégrale et sources applicables

Le jugement s’ancre dans les textes constitutionnels et conventionnels qui encadrent la dépossession et commandent une juste indemnisation. Il rappelle que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens » et que nul ne peut être privé de propriété qu’en présence d’une utilité publique et selon la loi. Il cite également la Déclaration de 1789: « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé » hors nécessité publique et juste indemnité préalable.

Les dispositions civiles complètent ce cadre, en affirmant que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Elles rejoignent la règle d’indemnisation intégrale posée par le code de l’expropriation, excluant tout enrichissement et limitant la réparation aux préjudices directs, matériels et certains. L’office du juge consiste alors à articuler ce principe avec les paramètres temporels et factuels de l’évaluation.

B. Choix de la date de référence et neutralisation des effets de projet

Le juge retient la date de référence liée au dernier acte d’urbanisme opposable dans un périmètre soumis au droit de préemption. La solution neutralise l’influence spéculative de l’opération et garantit une base objective d’évaluation. La motivation est nette: « La date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023 ».

Ce choix s’accorde avec la logique de prévention des hausses opportunistes et assure l’égalité de traitement des expropriés situés dans le périmètre. Il clarifie l’assiette temporelle pertinente sans éluder les ajustements liés à la consistance du bien. Reste alors à apprécier la traduction chiffrée, au regard des termes de comparaison internes et de l’environnement urbain immédiat.

II. Fixation des indemnités et mise en œuvre comparative

A. Sélection des termes, localisation et état du bien

Le raisonnement privilégie des références internes récentes, hiérarchisées par pertinence et proximité. Le juge souligne que la vente la plus récente dans le même immeuble « apparaît particulièrement pertinente », tandis que « les autres termes proposés sont anciens et imprécis ». Cette sélection renforce la stabilité de la base et limite les biais de marché.

La motivation prend en compte l’environnement et l’accessibilité directe depuis la rue, facteurs de rareté en zone dense. Elle affirme que « l’emplacement très favorable de l’ensemble immobilier (…) doit conduire à revaloriser le bien à la hausse, sur la base de la valeur unitaire haute relevée par le Commissaire du gouvernement ». Le montant retenu, 23 000 euros, s’inscrit entre la dernière cession interne et la borne haute régionale, exprimant un ajustement modéré.

L’état du box, relevé contradictoirement, justifie de tempérer la revalorisation malgré l’attractivité de l’implantation. Le procès-verbal mentionne des « trous au plafond et murs – traces d’humidité sur mur et odeur » et quelques fissures, éléments négatifs pour la valeur. L’équilibre atteint conjugue localisation, consistance et défauts constatés, dans une fourchette cohérente avec les ventes 2021‑2024.

B. Remploi, perte locative et frais accessoires

L’indemnité de remploi suit un barème régressif accepté par les parties, assurant la couverture des coûts de réacquisition sans surcompensation. La somme de 3 300 euros prolonge la logique d’indemnisation intégrale en neutralisant les frais consécutifs à la dépossession. L’accessoire demeure proportionné à l’indemnité principale et lisible au regard de la pratique des juridictions spécialisées.

La perte locative reçoit une indemnisation sur un an, sur la base du loyer hors charges, solution concise et justifiée. Le jugement motive clairement: « La perte locative sera donc évaluée à [12 mois x 250 euros=] 3.000 euros ». L’exclusion des charges se justifie par leur nature, tandis que la durée annuelle assure une compensation certaine et mesurée du flux manquant.

Les dépens et frais irrépétibles sont mis à la charge de l’expropriant, conformément à l’économie particulière de la procédure. S’agissant de l’exécution provisoire, la juridiction rappelle son caractère automatique et l’absence de motif d’écartement. La formule retient que « l’exécution provisoire est de droit » et qu’aucun élément concret ne commande son exclusion, ce qui sécurise la phase postérieure à la fixation.