Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°24/00019

Rendue par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris le 19 juin 2025, la décision commente l’évaluation de l’indemnité due à l’exproprié pour un box situé en rez-de-chaussée, dans le cadre d’une opération d’équipement culturel déclarée d’utilité publique. Le litige porte sur la fixation de l’indemnité principale et de remploi, après transport sur les lieux et débat contradictoire, à partir d’une méthode de comparaison nourrie de ventes internes et de références de proximité.

La procédure révèle des positions chiffrées opposées, structurées autour de la valeur unitaire du marché local. L’expropriant a proposé une indemnité totale de 25.200 euros, le commissaire du gouvernement a retenu 28.500 euros, tandis que l’exproprié sollicitait 50.500 euros outre une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge a d’abord arrêté la date de référence en présence d’un droit de préemption urbain opposable, puis a comparé des cessions récentes et homogènes, avant d’appliquer un barème de remploi admis par les parties. Il retient que « la date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023 », fixe l’indemnité principale à 26.500 euros, calcule l’indemnité de remploi à 3.650 euros, et arrête un total de 30.150 euros, avec dépens et exécution provisoire de droit.

I. Le cadrage normatif et les paramètres d’évaluation

A. La date de référence sous contrôle du droit de préemption urbain
Le juge articule les articles L. 213-6 et L. 213-4 a) du code de l’urbanisme avec l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, afin d’asseoir la date de référence sur le dernier acte rendant opposable le document d’urbanisme pertinent. Il relève l’opposabilité d’un plan local d’urbanisme récent, et conclut sans ambiguïté que « la date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023 ». La solution respecte la systématique légale de neutralisation des évolutions postérieures, et garantit une photographie du marché cohérente avec la finalité indemnisatoire.

Cette détermination, d’apparence technique, conditionne l’ensemble de la comparaison. Elle évite la capture d’effets conjoncturels, parfois amplifiés par des tensions localisées, et ferme la porte aux améliorations opportunistes. La motivation s’inscrit dans une pratique constante qui préserve l’égalité des expropriés, tout en limitant l’aléa probatoire sur la temporalité des valeurs retenues.

B. La méthode comparative et la sélection des termes pertinents
Le juge constate que « les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison ». Il privilégie des ventes internes récentes du même immeuble et des références de voisinage à surfaces proches, afin d’obtenir une homogénéité suffisante pour la transposition. Cette préférence renforce la fiabilité de l’échantillon, surtout lorsque l’ouvrage objet de l’expropriation présente une consistance simple et standardisée.

L’un des termes internes se détache par sa pertinence. Le juge énonce ainsi qu’« [l’]acquisition portant sur le lot n°1 […] pour le prix de 20.000 euros apparaît particulièrement pertinente », en raison d’une quote-part identique et d’une surface « manifestement similaire », associées à la plus grande fraîcheur temporelle. Parallèlement, il retient la grille de lecture proposée par le commissaire du gouvernement, qui « relève notamment une valeur unitaire basse de 18.000 euros, une valeur unitaire moyenne de 26.500 euros et une valeur unitaire haute de 30.000 euros ». Le débat sur la supériorité intrinsèque du box fermé sur la place ouverte est tranché prudemment, le juge observant que « tel n’est pas nécessairement le cas » au regard des termes produits, dont les prix attestent des proximités de marché plus que d’une hiérarchie stable.

La cohérence méthodologique se double d’un contrôle des outliers, avec l’écartement de références trop anciennes, et d’une contextualisation des ventes spécialement pertinentes. Cette sélection travaillée offre une base raisonnable de valorisation, limitant l’effet de levier de références atypiques ou difficilement comparables.

II. La pertinence de la valorisation et ses effets

A. La pondération par les qualités situées et la fixation à 26.500 euros
Le juge ne s’arrête pas à la moyenne abstraite. Il décrit l’environnement immédiat et l’accessibilité, et assume une revalorisation par la situation. Il motive que « en revanche, l’emplacement très favorable du bien, situé face à la [Adresse 10], en rez-de-chaussée, directement accessible par la rue (et non en parking souterrain), desservant la [Adresse 11], axe routier important à double sens de circulation facilement accessible, proche de nombreux commerces et des transports en commun (ligne 11 du métro, arrêt de bus n°26), et doivent conduire à revaloriser le bien à la hausse, sur une base proche de la valeur unitaire moyenne relevée par le Commissaire du gouvernement ». Cette appréciation qualitative, solidement étayée, justifie l’ancrage près de la moyenne plutôt qu’au bas de la fourchette.

La fixation concrète suit alors naturellement la trajectoire argumentative. Le juge tranche que « [c]ompte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 26.500 euros ». La valeur choisie respecte l’intervalle dessiné par les références récentes, tout en internalisant l’avantage du plain-pied et l’exposition sur rue, non réplicables dans un stationnement souterrain classique. L’écart avec une cession double surface n’affecte pas l’équilibre, dès lors que la comparabilité surfacique fait défaut.

B. Les accessoires de l’indemnisation, la sécurité procédurale et la portée
Les accessoires sont traités avec sobriété et conformité aux usages. Le juge rappelle que « [s]’agissant de l’indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée selon le barème régressif sur lequel les parties s’accordent », pour aboutir à 3.650 euros. La condamnation aux dépens de première instance, conforme au code de l’expropriation, et l’allocation d’une somme au titre de l’article 700, complètent l’équilibre financier sans excès. L’office du juge demeure centré sur le préjudice direct, matériel et certain, sans ouvrir de rubrique spéculative.

La sécurité d’exécution est assurée, conformément au droit commun. Le juge affirme que « l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter ». La portée de la décision tient d’abord à sa méthode, claire et reproductible pour des lots homogènes: date de référence sécurisée, comparaison recentrée sur des ventes internes et de proximité, puis pondération qualitative expliquée. Elle souligne ensuite la prudence requise lorsque l’argument de supériorité catégorielle (box versus place) n’est pas corroboré par des prix convergents. À ce titre, l’arrêt propose un cadre opératoire utile pour des valorisations similaires, en combinant rigueur probatoire et prise en compte mesurée des qualités situées.