Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°24/00020

Le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de [Localité 12], le 19 juin 2025, statue sur la fixation des indemnités dues à raison de l’expropriation de deux lots de box. L’opération, déclarée d’utilité publique en 2019, concerne un ensemble en rez-de-chaussée, à proximité immédiate de transports et d’axes majeurs de circulation. Le transport n’a pas permis la visite des lots, mais a confirmé leur insertion dans un environnement urbain attractif.

L’autorité expropriante a proposé une indemnité fondée sur des termes internes à l’immeuble, tandis que l’exproprié sollicitait une valorisation supérieure au regard du marché local récent et de l’emplacement. Le commissaire du gouvernement a retenu des références de 2021 à 2024 dans le secteur, avec une fourchette de 18.000 à 30.000 euros pour des boxes de 10 à 12 m². L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 mars 2025.

La question posée portait sur les paramètres décisifs de l’évaluation indemnitaire: détermination de la date de référence, pertinence des termes de comparaison et prise en compte des qualités de situation. Elle impliquait aussi de trancher l’étendue des accessoires indemnitaires, notamment l’indemnité de remploi à la lumière de l’interdiction de statuer ultra petita, et la réparation d’une perte locative d’un an.

I. Les paramètres directeurs de l’évaluation indemnitaire

A. La date de référence urbanistique

Le juge retient la date de référence résultant du droit de l’urbanisme applicable au bien. Après avoir constaté l’opposabilité du plan local d’urbanisme et l’assujettissement au droit de préemption, il affirme sans ambiguïté: « La date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023. » Cette détermination sécurise le périmètre temporel des éléments de comparaison et évite toute surévaluation opportuniste.

La solution s’inscrit dans le schéma légal qui articule le code de l’expropriation et le code de l’urbanisme. Elle conforte l’objectif d’égalité de traitement des propriétaires dans une opération, en alignant l’analyse de marché sur un repère normatif stable. Une telle borne conditionne la sélection des ventes comparables pertinentes et borne, en pratique, le débat sur les améliorations postérieures.

B. La méthode comparative et ses termes pertinents

La juridiction constate l’accord procédural des parties sur l’outil d’évaluation: « les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison. » Elle opère ensuite un tri qualitatif des références, privilégiant des ventes proches dans le temps, situées dans le même immeuble ou à proximité immédiate, et de consistance homogène.

Elle motive le choix du terme principal ainsi: « Il est d’abord relevé que parmi les termes de référence produits par l’autorité expropriante, l’acquisition portant sur le lot n°1 du même immeuble en date du 08 juillet 2022 (n° de référence 2022P19546) pour le prix de 20.000 euros apparaît particulièrement pertinente en ce qu’elle porte sur un lot correspondant à une quote-part identique à celle de l’un des présents boxes (184/10.000ème des parties communes générales), doté d’une surface manifestement similaire, et en ce qu’il s’agit de la vente la plus récente des termes proposés par l’autorité expropriante. » Le juge retient également une grille sectorielle récente, avec un plancher à 18.000 euros, une moyenne à 26.500 euros et un plafond à 30.000 euros.

Cette démarche, conforme aux exigences d’objectivation du préjudice direct, combine une ancre interne à l’immeuble et une fourchette de marché locale actuelle. Elle écarte les ventes trop anciennes et pondère la comparabilité par la quote-part de parties communes et la surface utile. Ces balises posées, l’office du juge se concentre sur le quantum de chaque poste.

II. L’appréciation des postes et de leurs limites

A. Revalorisation contextuelle et fixation du principal

La valorisation tient compte des qualités particulières de situation des boxes. La motivation retenue est nette: « l’emplacement très favorable de l’ensemble immobilier, situé face à la [Adresse 14], en rez-de-chaussée, directement accessible par la rue (et non en parking souterrain), desservant la [Adresse 15], axe routier important à double sens de circulation facilement accessible, proche de nombreux commerces et des transports en commun (ligne 11 du métro, arrêt de bus n°26), doit conduire à revaloriser le bien à la hausse, sur la base de la valeur unitaire haute relevée par le Commissaire du gouvernement. »

Sur cette base, la juridiction arrête le principal en ces termes: « Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et de la taille respective de chacun des boxes, l’indemnité principale sera fixée comme suit : » « -26.500 euros pour le box n°25 représentant 184/10.000èmes des parties communes générales ; » « -25.000 euros pour le box n°53 représentant 162/10.000èmes des parties communes générales. » L’ajustement interne reflète la différence de quote-part et la proximité avec la valeur haute sectorielle justifiée par l’accessibilité en surface.

La solution illustre une application mesurée de la méthode comparative: ancrage dans un terme interne homogène, calibrage par une fourchette locale récente, et rehaussement explicite au titre de l’emplacement. Elle réalise l’exigence d’une indemnité « intégrale » du préjudice certain, sans dérive spéculative.

B. Remploi, pertes et accessoires sous contrôle du juge

S’agissant du remploi, le juge rappelle la limite procédurale attachée à l’objet de la demande: « Le juge ne pouvait statuer ultra petita, c’est cette somme qui lui sera allouée. » Bien que le barème conduise à 7.150 euros, le remploi est arrêté à 6.000 euros, conformément aux prétentions. Ce rappel de l’article 5 du code de procédure civile garantit la stricte corrélation entre alloué et demandé.

La réparation de la perte de loyers est, elle, traitée comme un préjudice direct chiffré sur une année: « La perte locative sera donc évaluée à [12 mois x 138 euros + 4 trimestres x 387 euros=] 3.204 euros. » La juridiction complète l’ensemble par les accessoires usuels. Elle précise, pour les dépens, le principe de charge: « En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens. » Elle retient en outre les frais irrépétibles au profit de l’exproprié et confirme l’exécution provisoire: « En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter. »

L’économie de la décision se clôt sur le montant total: « En conclusion, l’indemnité d’expropriation totale sera fixée à la somme de 60.704 euros. » L’ensemble dessine une grille opérationnelle claire: respect des bornes procédurales, reconnaissance des pertes annexes justifiées, et effectivité de l’indemnité par l’exécution provisoire. Cette articulation, fidèle au droit positif, conforte la prévisibilité des évaluations en milieu urbain dense.