Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°24/01754

Par ordonnance de référé du 19 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a tranché un litige né d’un bail commercial conclu en 2018. Le bailleur, se prévalant d’une clause résolutoire, agissait après un commandement du 10 juillet 2024 resté infructueux, pour des impayés remontant au premier trimestre 2022. La locataire opposait une irrecevabilité liée à une instance connexe, des manquements de délivrance concernant l’extraction, et sollicitait des délais de paiement. Assignation du 9 septembre 2024, audience du 15 mai 2025, décision au 19 juin 2025 : l’ordonnance rejette l’exception, constate l’acquisition de la clause au 10 août 2024, ordonne l’expulsion et accorde des provisions. Une ordonnance du 27 février 2025, relative à un autre local, fait l’objet d’un appel pendant devant la cour d’appel d’Aix‑en‑Provence.

La question posée était de déterminer si, en référé, une clause résolutoire pouvait produire effet au regard d’impayés établis malgré des griefs de délivrance et une procédure parallèle, et si des délais pouvaient en suspendre les effets. La solution retient l’absence de contestation sérieuse, la force obligatoire du bail pertinent et le refus des délais faute d’éléments probants.

I. Le rejet de l’irrecevabilité et la constatation de la clause résolutoire

A. L’absence de fin de non‑recevoir tirée d’une procédure distincte

Le juge rappelle la définition textuelle en indiquant : « Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » En l’espèce, l’exception se fondait sur une ordonnance antérieure visant un autre bail et un autre local, actuellement déférée à la cour d’appel d’Aix‑en‑Provence. Faute de base légale alléguée et d’identité d’objet, la litispendance comme la chose jugée font défaut de manière patente. La motivation est nette et clôt le débat procédural par la formule : « Dès lors, la fin de non recevoir soulevée qui n’est pas fondée sera rejetée. » La solution est classique : une procédure parallèle portant sur une relation contractuelle distincte ne paralyse pas le droit d’agir sur le bail litigieux, même en cas de risque supposé de contrariété.

B. L’acquisition de la clause résolutoire faute de contestation sérieuse

L’office du juge des référés est précisé par l’article 835 du code de procédure civile, dont l’ordonnance retient le cœur opératoire : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Le bail comporte la stipulation suivante, sur laquelle la décision s’appuie : « Dans le contrat de bail, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. » L’impayé est objectivé par la constatation factuelle : « Selon le décompte versé, les loyers ne sont plus réglés depuis le 1er trimestre 2022. » Les griefs de délivrance, articulés autour d’un système d’extraction défaillant et d’une fermeture administrative ancienne, n’effacent pas la dette, d’autant qu’un arrêté a permis une réouverture partielle et que la demande d’autorisation de conduit n’a été formalisée qu’en 2024. La clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de conformité renforce l’analyse au stade du référé. La conclusion s’impose ainsi logiquement : « Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 10 août 2024. » La solution privilégie la certitude de l’obligation de payer et neutralise des contestations techniques tardives, insuffisantes pour caractériser un débat sérieux.

II. Les effets financiers et l’occupation post‑résiliation

A. Provision et indemnité d’occupation sous l’empire de l’article 835

L’octroi d’une provision suppose une obligation non sérieusement contestable, comme le texte le rappelle : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. » La force obligatoire du contrat fonde l’exigibilité des loyers échus : « Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’ordonnance en déduit que « Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail. » La provision arrêtée à 32 097,61 euros sanctionne une dette objective, tandis que l’indemnité d’occupation répare la privation post‑résiliation. Le raisonnement s’appuie sur le régime de l’occupant sans titre : « Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. » Enfin, l’impératif de remise en disponibilité justifie la mesure d’expulsion, l’ordonnance retenant que « L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite », ce qui autorise une remise en état immédiate. L’ensemble est cohérent avec la logique conservatoire du référé et la nécessité d’éviter la pérennisation d’une situation illicite.

B. Refus des délais de paiement et portée pratique de la solution

Le pouvoir de suspension des effets d’une clause résolutoire est rappelé en ces termes : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » L’étendue des mesures de temps se lit au texte général : « Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » L’ordonnance refuse néanmoins tout délai en relevant une défaillance ancienne, dépourvue de justificatifs de capacité de remboursement, ce qui prive d’objet toute suspension utile. La décision s’inscrit dans une ligne exigeante : les délais ne sauraient pallier une insolvabilité avérée ni cautionner une occupation prolongée sans paiement. La portée pratique est nette pour les baux commerciaux affectés par des contraintes techniques : les contestations relatives à la délivrance doivent être diligentées, documentées et corrélées à des démarches rapides, faute de quoi la clause résolutoire prime en référé. Elle rappelle aussi que les stipulations transférant les travaux de conformité au preneur pèsent lourdement dans l’appréciation de l’absence de contestation sérieuse.