Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 5] le 19 juin 2025 (RG 24/05772), le jugement tranche un contentieux de charges de copropriété. Un copropriétaire, défaillant en audience, était recherché en paiement de provisions, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’intérêts capitalisés.
Les faits tiennent à des appels de charges et à des travaux votés. Le syndicat produit la matrice cadastrale, les comptes, les appels, plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales et des attestations de non-recours. La procédure a été introduite par assignation d’octobre 2024, débattue en avril 2025, puis jugée en juin 2025. Le demandeur sollicitait plus de 4 500 euros de principal, l’imputation de frais au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965, des dommages-intérêts pour résistance abusive, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question posée portait sur la délimitation de la créance exigible, d’une part, et sur l’étendue des frais récupérables au titre de l’article 10-1, d’autre part. S’y ajoutaient l’exigibilité des intérêts, leur capitalisation, et la demande de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
La juridiction admet partiellement la demande. Après déductions, elle retient 776,01 euros de principal, intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, ordonne la capitalisation, refuse les dommages-intérêts, limite les “frais nécessaires” à 152,40 euros, et alloue 500 euros au titre de l’article 700.
I. Délimitation de la créance principale et office du juge
A. Le contrôle de fond malgré la défaillance
La juridiction rappelle l’office du juge en cas de défaut. Elle cite l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée”. Le contrôle porte donc sur la régularité de la créance, la base légale des appels et l’adéquation des pièces.
Le raisonnement s’appuie sur l’article 10 de la loi de 1965 et sur le décret du 17 mars 1967. La décision relève, au sujet des appels provisionnels, qu’ils “constituent une créance certaine, liquide et exigible”. Elle en tire une exigence probatoire renforcée, faisant dépendre l’obligation de payer de l’approbation des comptes et de l’absence de recours dans le délai légal.
B. L’exigence probatoire et l’exclusion des sommes non justifiées
L’analyse des pièces conduit à retrancher des frais et des montants liés à une condamnation antérieure, ainsi qu’une régularisation de travaux non justifiée. La juridiction retient que “La créance de 776,01 euros qui en résulte est justifiée par la production des procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées”. Le lien est clairement établi entre l’approbation des comptes, les budgets prévisionnels adoptés, et l’exigibilité.
Le juge sanctionne l’insuffisance de preuve concernant des travaux spécifiques, faute d’approbation et d’approbation des comptes antérieurs pertinents. La réduction nette du principal illustre une méthode stricte de ventilation entre charges approuvées, dettes antérieures et éléments non justifiés, afin d’écarter tout cumul indu.
II. Frais récupérables, intérêts et portée pratique
A. Le périmètre restrictif de l’article 10-1 de la loi de 1965
Le jugement pose avec netteté la conditionnalité des frais imputables au seul copropriétaire défaillant. Il rappelle que “Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.” Cette exigence cumulative encadre strictement la récupération.
Sont écartés les forfaits internes de suivi et de constitution de dossier, regardés comme des diligences normales du syndic. Le motif est clair: ces frais “ne sauraient, dès lors, être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1” et ne sont “justifiés ni en leur principe, ni en leur quantum”. La solution évite une double facturation au détriment du copropriétaire, en distinguant nettement frais nécessaires et charges générales du contrat de syndic.
B. Les conséquences pratiques et accessoires financières
Restent seuls admis le recommandé de mise en demeure et la sommation d’huissier, pour leur coût réel et justifié. Le jugement précise que la mise en demeure “sera remborusée à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception à savoir, 5,74 euros”. De même, “La sommation de payer du 5 juin 2024 donnera lieu à remboursement à hauteur de 146,66 euros, coût de l’acte.” Le juge souligne au passage que “les copropriétaires sont tiers au contrat de syndic”, inopposable à leur charge.
S’agissant des accessoires, la demande de dommages-intérêts est rejetée faute de préjudice distinct du retard. Les intérêts au taux légal sont dus sur le principal à compter d’octobre 2024, avec capitalisation selon l’énoncé “La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée”. L’allocation modérée au titre de l’article 700 et la condamnation aux dépens complètent une solution équilibrée, qui renforce la discipline probatoire des syndicats et la protection des débiteurs contre les frais indus.
