Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°25/00554

Par un jugement du 19 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a tranché un litige d’expulsion relatif à un logement-foyer, en présence d’une demande d’indemnité d’occupation et d’une demande de délais pour quitter les lieux. Un résident bénéficiait d’un « contrat de mise à disposition » conclu le 27 octobre 2022, d’un mois renouvelable, plafonné à vingt-quatre mois, moyennant une redevance de 538,10 euros. Le gestionnaire a notifié, par lettre recommandée du 20 juin 2024, le terme contractuel fixé au 26 octobre 2024. Le résident s’est maintenu dans les lieux. Assigné le 4 février 2025, il a sollicité un délai de six mois pour se reloger, justifiant de démarches et d’une activité intérimaire, tandis que la partie bailleresse réclamait l’expulsion, l’indemnité d’occupation au montant de la redevance, et un arriéré de 366,04 euros. La question posée portait sur l’applicabilité du statut de 1989 aux logements-foyers, la portée de la clause de terme biennale, le principe et le point de départ de l’indemnité d’occupation, ainsi que l’octroi de délais au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge a retenu l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989, constaté l’occupation sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2024, ordonné l’expulsion postérieurement au commandement, fixé une indemnité d’occupation au niveau de la dernière redevance et condamné le résident à l’arriéré, tout en rejetant la demande de délais.

I. Le régime contractuel des logements-foyers et la perte du titre

A. L’exclusion du statut de 1989 et la force obligatoire du contrat

Le juge rappelle d’abord la spécificité des logements-foyers qui échappent, pour l’essentiel, au statut d’ordre public de 1989. La décision tient un double fil, fondé sur l’autonomie conventionnelle et la bonne foi contractuelle. Elle énonce ainsi: « Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à eux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » Par cette référence, la juridiction confirme que l’économie du contrat de résidence sociale commande la solution, sous réserve des rares dispositions impératives expressément maintenues.

La qualification donnée aux lieux et à la convention importe. Le jugement constate le périmètre de l’engagement, ses modalités de reconduction, et surtout sa durée maximale. Il relève: « Il résulte des pièces remises que les parties sont liées par un contrat de mise à dispositions qui prévoit, notamment, (…) En aucun cas, la durée totale d’occupation ne pourra excéder 2 ans. » La force de ce plafond temporal, insusceptible de prorogations tacites au-delà du terme, oriente la suite. La clause résolutoire par arrivée du terme est, de surcroît, explicitement stipulée dans l’acte: « le contrat est résilié au terme d’un délai de deux ans à compter de sa signature. Un congé sera notifié (…) trois mois avant la date définitive de fin de contrat ». La notification intervenue trois mois avant l’échéance vient alors parachever le mécanisme.

B. La constatation de l’occupation sans droit ni titre et l’obligation d’indemniser

Le juge constate ensuite la perte du titre au jour de l’échéance contractuelle, et la naissance d’un statut d’occupant sans droit ni titre. L’office juridictionnel se déploie classiquement en deux versants complémentaires: l’expulsion et la compensation financière du maintien dans les lieux. La décision exprime nettement le principe d’indemnisation: « Une indemnité mensuelle d’occupation doit, en outre, être fixée à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, par référence au montant de la dernière redevance (…) ». La référence à la dernière redevance, charges comprises, sécurise le quantum, tout en évitant une requalification du maintien en bail tacite.

L’obligation de paiement de la redevance, jusqu’au terme, puis de l’indemnité d’occupation, après terme, s’appuie sur la charge de la preuve telle que rappelée par le juge. Le motif reproduit un principe cardinal: « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». La condamnation à l’arriéré de 366,04 euros procède de ce schéma probatoire, le débiteur ne démontrant aucun règlement complémentaire. La solution, cohérente avec la nature du contrat, appelle toutefois vigilance sur la date de départ de l’indemnité, la motivation mentionnant l’échéance d’avril 2025 tandis que le dispositif fait curieusement état du 24 octobre 2025. La cohérence temporelle devra, le cas échéant, être précisée à l’exécution.

II. Les délais d’expulsion et le contrôle in concreto des articles L. 412-3 et L. 412-4

A. Les critères légaux et l’appréciation des diligences

Saisi d’une demande de délais, le juge rappelle les critères légaux gouvernant l’expulsion des locaux d’habitation. La décision cite le bornage temporel impératif: « La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le contrôle se fait in concreto, en croisant la situation du débiteur, ses diligences de relogement, et les intérêts du gestionnaire, dont la mission sociale constitue un paramètre légitime d’appréciation.

L’appréciation opérée retient l’antériorité des avertissements, la durée écoulée depuis l’assignation, et les démarches du résident, jugées insuffisantes pour justifier un nouveau sursis. Le juge note que plusieurs mois se sont écoulés entre l’assignation et le délibéré, en sus du délai de prévenance contractuel. La demande est rejetée, le relogement ne pouvant raisonnablement s’accomplir dans des conditions normales par une prolongation additionnelle au-delà des délais déjà consommés. L’équilibre recherché préserve la rotation nécessaire des places en résidence sociale, sans méconnaître les recherches entreprises par l’occupant.

B. Portée pratique de la solution et exigences de clarté

La solution confirme une ligne jurisprudentielle stable en matière de logements-foyers: la sortie du statut de 1989 conduit à un traitement résolument contractuel de la fin d’occupation, et à une indemnité d’occupation calée sur la redevance. La clarté du régime sert la sécurité juridique des gestionnaires et des résidents, notamment dans la perspective de la libération effective des places au bénéfice des publics prioritaires. La décision s’inscrit ainsi dans une logique de protection de la fonctionnalité sociale du dispositif.

Deux enseignements pratiques se dégagent. D’une part, la motivation relative au point de départ de l’indemnité gagnerait à une stricte concordance entre motifs et dispositif, afin d’éviter toute difficulté d’exécution forcée. D’autre part, l’office du juge en matière de délais demeure exigeant, mais proportionné. Le rappel final est net: « S’agissant de l’exécution provisoire, elle est de droit ». Cette affirmation consolide l’effectivité de la décision, tout en invitant les parties à purger rapidement les incertitudes d’assiette et de calendrier qui peuvent naître des mentions temporelles. La rigueur rédactionnelle et la vigilance sur la chronologie constituent, en cette matière, des conditions décisives d’une exécution sereine.