Tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, n°25/01029

Tribunal judiciaire de [Localité 6], 19 juin 2025. La juridiction tranche un litige né de l’occupation d’un logement social après le décès de la locataire. La question tient au transfert du bail au profit d’un concubin allégué et, à défaut, aux conséquences d’une occupation sans titre. La relation de concubinage est invoquée depuis 2018. Un constat d’occupation est dressé en octobre 2024, après sommation interpellative, révélant la présence de l’occupant dans les lieux.

Le bail avait été conclu depuis plusieurs décennies et transféré une première fois. À la suite du décès en 2021, l’office public de l’habitat a assigné l’occupant en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation échue et à courir, et suppression du délai légal de deux mois. À l’audience d’avril 2025, le bailleur a actualisé le montant de l’arriéré. L’occupant n’a pas comparu et n’a produit aucun justificatif de cohabitation durable ou de notoriété.

La difficulté juridique réside dans l’articulation de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et de son article 40 propre aux logements sociaux. Il s’agit de déterminer si le concubin allégué remplit, d’une part, la condition de vie commune d’au moins un an et, d’autre part, les conditions d’attribution HLM et l’adaptation du logement à la taille du ménage. La juridiction retient l’absence de preuve, constate la résiliation du bail au décès, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation. Elle précise enfin les modalités d’exécution et rejette l’astreinte.

I. Le raisonnement sur le transfert du bail en logement social

A. Le cadre normatif combiné des articles 14 et 40

La décision rappelle d’abord le principe légal, en des termes qui structurent la motivation. Elle énonce que « Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] au concubin notoire […] qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. » Cette formulation souligne le caractère exhaustif des bénéficiaires et l’exigence temporelle liée à la cohabitation.

Le juge précise ensuite le régime propre aux logements sociaux. Il rappelle que « s’agissant d’un logement HLM, […] ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. » La motivation articule à bon escient les critères d’éligibilité HLM et le critère d’adéquation, au besoin éclairé par la définition légale de la sous‑occupation. À cet égard, la décision cite que « Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables […] supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. » L’ensemble place le bénéficiaire allégué devant une triple exigence, dont la preuve doit être rapportée de manière positive.

B. La charge de la preuve et la conséquence résolutoire

La juridiction applique ces textes avec rigueur probatoire. Elle relève que l’occupant a déclaré vivre en concubinage depuis 2018, mais constate l’absence totale de justificatifs produits. Elle affirme, dans une formule décisive, que « Toutefois, absent au cours de l’audience, il ne verse aucun élément à l’appui de ses déclarations devant le commissaire de justice. » Le défaut de preuve brise la chaîne des conditions, sans qu’il soit nécessaire d’examiner plus avant l’éligibilité HLM ou l’adaptation du logement.

La conséquence est logiquement tirée. À défaut de bénéficiaire remplissant les critères, la résiliation de plein droit joue au décès. La décision l’exprime en deux temps clairs, en rappelant d’abord le texte, puis en l’appliquant au cas, de sorte que « Les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies » et que le contrat s’est trouvé résilié à la date du décès. Ce raisonnement, sobre et linéaire, replace la charge de la preuve sur le demandeur au transfert et sécurise le régime des logements sociaux.

II. Valeur et portée de la solution retenue

A. Conformité au droit positif et équilibre des intérêts

La solution s’inscrit dans le courant jurisprudentiel constant qui exige, pour le concubin notoire, une cohabitation stable et connue d’au moins un an, étayée par des éléments objectifs. Elle se conforme aussi au droit des HLM, attaché à la double condition d’éligibilité et d’adéquation du logement, afin d’assurer une gestion équitable du parc social. L’emploi d’une motivation textuelle facilite la prévisibilité des décisions et évite les appréciations discrétionnaires.

La juridiction adopte ensuite une mesure d’exécution proportionnée. Elle refuse de réduire le délai légal de deux mois, en relevant que « Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé, le bailleur ne développant aucun argument sur ce point. » Ce refus préserve les garanties procédurales, sans priver le bailleur d’un recours effectif, et s’articule avec la nature réparatrice de l’indemnité d’occupation. L’absence d’astreinte, écartée au motif que la réparation est assurée par l’indemnité, évite un cumul inutilement coercitif.

B. Conséquences pratiques pour les bailleurs sociaux et les occupants sans titre

La portée pratique est immédiate. Les offices publics de l’habitat disposent d’un cadre probatoire clair pour contester les transferts prétoriens après décès. La décision incite les occupants à constituer un dossier de preuves complet, à défaut de quoi la résiliation opère de plein droit. La mention de la sous‑occupation rappelle, en outre, que l’adaptation du logement à la taille du ménage conditionne l’éventuel transfert, même lorsque la cohabitation est établie.

Le régime indemnitaire est aligné sur une logique de réparation intégrale. La juridiction rappelle que « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. » Elle ajoute que « Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. » En fixant un arriéré déterminé et une indemnité mensuelle équivalente au loyer et aux charges, la décision compense la privation de jouissance et encadre la temporalité du départ, sous le contrôle du délai légal et des modalités d’expulsion.