Tribunal judiciaire, le 2 janvier 2025, n°25/00052

Tribunal judiciaire de Soissons, 19 juin 2025, n° RG 25/00052. La décision statue sur le recouvrement de charges de copropriété, la prise en charge des frais nécessaires, la résistance abusive et la capitalisation des intérêts. Un copropriétaire, titulaire de plusieurs lots, n’a pas réglé les appels de fonds depuis 2020. Une injonction de payer de 2021 a partiellement couvert l’arriéré initial, puis une mise en demeure du 2 janvier 2025 a visé le solde, suivie d’une assignation.

La procédure a conduit le syndicat à réclamer le reliquat de 21.927,82 euros, après déduction du titre exécutoire antérieur, avec intérêts au taux légal, des frais imputables sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965, des dommages-intérêts pour résistance abusive, la capitalisation, ainsi que les dépens et l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur n’a pas constitué avocat, bien qu’ayant été valablement cité.

La question centrale portait sur l’exigibilité des charges approuvées, l’étendue des frais imputables après mise en demeure, les conditions d’une résistance abusive distincte des intérêts moratoires, et l’anatocisme. La juridiction admet le principe et fixe le montant de la créance, limite les frais imputables à ceux postérieurs à la mise en demeure, retient la résistance abusive et écarte la capitalisation des intérêts faute d’annualité.

I. Le sens et la cohérence du raisonnement

A. Recevabilité de l’action en recouvrement et exigibilité des charges approuvées

La juridiction rappelle d’abord la portée de l’autorisation d’agir, en posant une règle claire pour les créances contractuelles du syndicat. Elle affirme en ces termes que la règle d’autorisation ne gouverne pas le recouvrement des charges et ses accessoires indemnitaires: « Néanmoins, cette règle ne trouve pas à s’appliquer aux actions en recouvrement des créances contractuelles du syndicat des copropriétaires, notamment les charges communes de copropriété, en ce compris les demandes de dommages et intérêts constituant un accessoire de la demande en recouvrement. » Le contentieux du recouvrement échappe donc à l’autorisation préalable de l’assemblée, sous réserve des actions indemnitaires autonomes relatives à des atteintes à la copropriété.

Sur l’exigibilité, le jugement articule l’approbation des comptes et du budget avec la répartition prévue par le règlement de copropriété. Il pose, de manière générale, la règle suivante: « Il est constant que l’exigibilité des charges est sous-tendue à leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et à compter de l’établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété. » Il ajoute, dans la même logique d’autorité de la décision collective: « Il est également constant qu’en l’absence de contestation de la décision votée en assemblée générale par un copropriétaire, le paiement des charges ne peut être ni refusé ni différé. » La créance ressort ainsi certaine, liquide et exigible à la date retenue, ce qui fonde la condamnation principale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

B. Quantum, frais nécessaires imputables et refus d’anatocisme

Le juge distingue les frais antérieurs et postérieurs à la mise en demeure, conformément au texte de l’article 10-1 de la loi de 1965. Il écarte les frais exposés avant le 2 janvier 2025, jugeant leur imputation au seul copropriétaire impossible sur ce fondement. La motivation est explicite et didactique: « Il convient de relever que ces frais sont antérieurs à la mise en demeure du débiteur, intervenue le 2 janvier 2025 ; de sorte qu’ils ne lui sont pas imputables au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. » À l’inverse, la seule dépense utile postérieurement justifiée, liée à l’acte de mise en demeure en vue d’une hypothèque légale, est admise pour 75,74 euros, en l’absence de preuve d’une inscription effective.

La capitalisation des intérêts est rejetée pour défaut d’annualité des intérêts échus, ce que la juridiction érige en condition d’ordre public. La formule employée, sèche et sans ambiguïté, l’énonce: « La condition tenant à la périodicité annuelle est d’ordre public ; un anatocisme sur une durée inférieure à douze mois est nul de nullité absolue. » En conséquence, la demande de capitalisation est déboutée, les intérêts n’ayant pas couru pendant une année entière au jour du jugement.

II. Valeur critique et portée

A. La résistance abusive: articulation entre mauvaise foi et préjudice distinct

La juridiction caractérise la mauvaise foi à partir de l’inexécution persistante d’une obligation centrale du copropriétaire, éclairée par la régularité des appels de fonds et leur approbation. Le raisonnement retient aussi un préjudice distinct, pesant sur la collectivité des copropriétaires, au-delà du simple retard indemnisé par l’intérêt. Deux propositions essentielles structurent ce volet. D’abord, l’énoncé de principe, ferme: « La résistance abusive du défendeur se trouve dès lors établie. » Ensuite, la précision sur l’atteinte collective, qui dépasse l’abstraction et fonde le quantum: « De surcroît, les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de participer aux charges de copropriété cause nécessairement un préjudice à l’ensemble des copropriétaires, contraints à terme de pallier le manque de fonds né du non-paiement par l’un d’entre eux. » L’option retenue valorise la finalité de la solidarité financière interne de la copropriété. Elle assume une causalité directe entre la défaillance prolongée et la charge reportée sur les autres, distincte de la fonction réparatrice des intérêts moratoires.

La solution est cohérente avec l’article 1231-6 du code civil, qui admet des dommages-intérêts autonomes en cas de mauvaise foi génératrice d’un préjudice indépendant. Elle emporte toutefois une vigilance: la reconnaissance d’un « préjudice nécessaire » pourrait tendre vers une présomption de principe, que des juridictions apprécient parfois avec retenue. Ici, l’ancienneté et l’ampleur de l’impayé, ainsi que ses effets concrets sur la trésorerie commune, légitiment la réparation allouée.

B. Incidences pratiques: gestion des frais, sécurité du recouvrement et exécution

La décision trace une ligne opérationnelle nette pour les syndics. Les frais antérieurs à la mise en demeure restent communs, sauf à les imputer via les appels de charges ou à démontrer une faute de gestion, ce qui exige des justificatifs précis. L’office du juge se concentre sur les frais « nécessaires » postérieurs, dûment prouvés, ce que rappelle la motivation en faits. L’absence de preuve d’une hypothèque effectivement publiée illustre cette exigence probatoire, appelée à circonscrire le poste « 10-1 » à l’essentiel.

La portée s’étend à la chronologie des intérêts et à l’exécution. D’une part, la date de la mise en demeure commande le point de départ des intérêts moratoires et l’exclusion de la capitalisation prématurée. D’autre part, l’exécution provisoire s’impose, la juridiction ne relevant aucun motif d’écartement: « En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit. » L’ensemble consolide un recouvrement rapide, articulé autour de pièces comptables approuvées, d’une mise en demeure régulière et d’un suivi probatoire rigoureux des actes utiles. Cette trajectoire renforce la prévisibilité du contentieux des charges et sécurise la trésorerie des copropriétés.