Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de [Localité 15] a rendu, le 20 juin 2025, un jugement avant dire droit portant sur la fixation du loyer d’un bail renouvelé. Les lieux loués constituent un immeuble entier destiné à l’exploitation d’un hôtel meublé, avec révision triennale indexée. À l’échéance, un congé avec offre de renouvellement a été signifié, le bailleur proposant 120 000 euros, proposition refusée par la locataire qui sollicitait un montant sensiblement inférieur. Chacune des parties a produit une expertise amiable unilatérale, non contradictoire, conduisant à des évaluations divergentes, puis a saisi le juge pour faire fixer le loyer.
La procédure a conduit à un débat sur la qualification des locaux et sur la méthode d’évaluation applicable, ainsi que sur l’utilité d’une mesure d’instruction et d’une médiation d’information. Le juge retient le principe du renouvellement, qualifie l’immeuble de local monovalent, ordonne une expertise judiciaire, enjoint aux parties de rencontrer un médiateur pour information, et fixe un loyer provisionnel au dernier loyer contractuel. La question de droit portait, d’abord, sur la détermination de la valeur locative d’un hôtel monovalent au regard de l’article R.145-10, ensuite, sur l’autorité probatoire des expertises unilatérales et les aménagements procéduraux destinés à encadrer la fixation définitive du loyer. La solution s’ouvre par l’affirmation suivante: « Il convient ainsi de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er mai 2024 ». Elle précise encore: « Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce, ». Sur la preuve, le juge rappelle: « Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l’une des parties ». Dans l’intervalle, « le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives ».
I. La qualification monovalente et la méthode d’évaluation
A. La monovalence hôtelière, vecteur de la dérogation de l’article R.145-10
La décision érige la destination hôtelière en critère directeur de qualification, l’immeuble constituant un local construit pour une seule utilisation, au sens des textes spéciaux. Le juge en tire la conséquence méthodologique, énonçant sans ambages: « Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce, ». Le rattachement à la branche hôtelière, qui admet une valorisation par les usages, permet de tenir compte des paramètres d’exploitation propres à l’hébergement marchand.
La mission d’expertise confirme cet ancrage en prescrivant d’« estimer la valeur locative des locaux loués au 1er mai 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L.145-36 et R145-10 du code de commerce, ». Sont ainsi convoquées des références de marché adaptées, des correctifs circonstanciés et les spécificités techniques du produit hôtelier. Le cahier des charges inclut même l’examen « des travaux éventuellement exécutés au regard de la liste posée par l’article L.311-1 du code de tourisme, », afin de saisir l’incidence des mises aux normes ou améliorations sur la valeur.
B. Le rejet des expertises amiables exclusives et le cadrage de l’instruction
Face à deux évaluations unilatérales, la motivation rappelle une règle constante, synthétisée par la formule: « Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l’une des parties ». L’insuffisance probatoire des rapports non contradictoires commande, « en l’absence d’autres éléments », d’instituer une mesure d’instruction: « En conséquence, il convient, en l’absence d’autres éléments d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif. » Le recours à l’expert judiciaire garantit la contradiction, la transparence des données et la traçabilité des ajustements méthodologiques.
Afin de préserver pleinement le débat, le juge exige la transmission d’une note préalable: « Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations, ». Cette étape intermédiaire sécurise l’échange technique, permet des observations ciblées, et réduit le risque d’un rapport figé sans contradictoire effectif. L’ensemble conforte la pertinence de la qualification monovalente, tout en la soumettant à une vérification méthodique et vérifiable.
II. Les aménagements procéduraux au service de la solution
A. L’injonction de rencontre d’information en médiation, articulée avec l’expertise
La décision marie utilement information à la médiation et expertise technique, sans sacrifier l’une à l’autre. Elle ordonne que « le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse, ». La temporalité ainsi fixée préserve la qualité des échanges: les parties appréhendent les enjeux techniques avant toute démarche négociée. Le juge précise encore la suspension corrélative des opérations: « Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, ». Cette coordination vise un double objectif, éclairer un éventuel accord et, à défaut, reprendre l’instruction sans déperdition.
Ce schéma ménage à la fois l’autonomie de la volonté et l’efficacité de la procédure. L’information préalable en médiation n’emporte pas renonciation à la mesure d’instruction, mais offre une fenêtre de résolution rapide. En cas d’échec, l’expertise reprend, outillée par des éléments déjà partagés et discutés. La solution, pragmatique, limite les coûts irrécupérables et valorise l’adhésion éclairée des parties.
B. Le loyer provisionnel au dernier loyer, vecteur de continuité et d’équilibre
Dans l’attente du rapport, le juge sécurise la situation contractuelle en fixant un loyer provisoire neutre et immédiatement exigible. Il retient que « le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives ». Ce choix, conforme aux textes, prévient une rupture d’équilibre économique et évite l’instauration d’un loyer temporaire qui préjugerait du fond avant mesure d’instruction.
Le mécanisme laisse intacte la logique du « compte à faire » après fixation définitive, de sorte que les excédents ou insuffisances seront régularisés. L’articulation entre expertise, règlement provisionnel et médiation dessine une trajectoire procédurale lisible, soucieuse de proportion et de sécurité. La portée de l’arrêt réside ainsi moins dans une solution chiffrée que dans une méthode, combinant qualification monovalente, instruction contradictoire et continuité financière, au service d’une fixation loyale de la valeur locative.
