Tribunal judiciaire, le 20 juin 2025, n°25/00002

Par un jugement du 20 juin 2025, le juge de l’expropriation du Calvados, siégeant au tribunal judiciaire de Caen, statue sur un délaissement. Un plan local d’urbanisme avait réservé des emplacements sur trois parcelles, dont l’une en centre-bourg, entraînant une mise en demeure d’acquérir par les propriétaires. Des accords amiables sont intervenus pour deux parcelles à bas prix, tandis que la collectivité sollicitait une emprise partielle sur la troisième et que les propriétaires requéraient l’emprise totale avec indemnités conséquentes. Après transport sur les lieux et audience locale, demeuraient en débat l’étendue de l’emprise, la qualification du bien et la méthode d’évaluation applicable.

La question portait d’abord sur la possibilité d’une emprise partielle sans document d’arpentage, ensuite sur l’évaluation d’un terrain non viabilisé situé en zone constructible centrale. Le juge rappelle l’exigence de sécurité foncière et motive ainsi: « Il résulte de ces textes qu’en cas d’expropriation partielle impliquant de modifier les limites des terrains concernés, un document d’arpentage doit être préalablement réalisé afin que les parcelles concernées soient désignées conformément à leur numérotation issue de ce document. » Constatant l’absence d’un tel document, il tranche en faveur de l’emprise totale: « En l’état de ces constations, seul un transfert de propriété de l’intégralité de la parcelle AD [Cadastre 4] peut être ordonné, de sorte qu’il sera fait droit à la réquisition d’emprise totale de cette parcelle. » La qualification de terrain à bâtir est ensuite retenue, la parcelle étant située en zone Ua, desservie par la voirie et proche des réseaux.

I. Les fondements de la solution

A. L’arpentage, condition de l’emprise partielle

La décision replace l’instance dans le cadre des décrets fonciers de 1955, appliqués comme garde-fous incontournables en cas d’emprise partielle. Le juge précise la logique d’ensemble en rappelant que « La régularité de cette procédure de délaissement n’est pas contestée en l’espèce. » Le litige ne tenait donc pas au droit d’être indemnisé, mais à la faisabilité d’un prélèvement partiel juridiquement désignable. L’exigence est nettement formulée: « Il résulte de ces textes qu’en cas d’expropriation partielle impliquant de modifier les limites des terrains concernés, un document d’arpentage doit être préalablement réalisé […] ». Faute de document d’arpentage, l’insécurité du tracé empêchait d’apprécier la dépréciation du surplus et l’enclavement allégué, ce que la motivation lie explicitement au droit à une indemnisation exacte du surplus.

Cette rigueur sert une finalité probatoire et contentieuse claire. Elle conditionne la possibilité même d’une emprise partielle, car la désignation cadastrale préalable devient le support de toute appréciation de consistance et de nuisance. Le basculement vers l’emprise totale ne constitue pas une faveur, mais une conséquence procédurale, comme le souligne la formule décisive: « En l’état de ces constations, seul un transfert de propriété de l’intégralité de la parcelle […] peut être ordonné ». L’office du juge d’expropriation, saisi à l’issue du délai d’un an, demeure un office unique fixant transfert et prix, mais adossé à des exigences de publicité foncière non négociables.

B. Le terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation

La qualification découle de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, appliqué à la date de référence issue du droit de délaissement. Le juge fixe le contexte urbanistique: « La parcelle [Cadastre 8] était à la date de référence intégralement située en zone Ua du PLU et classée au cadastre en tant que prés de catégorie 4. » Il constate la desserte effective par une voie d’accès et la proximité immédiate des réseaux, ce qui conduit à admettre la constructibilité au sens indemnitaire: « La parcelle peut alors recevoir la qualification de terrain à bâtir. » Ce choix neutralise le classement en emplacement réservé dans l’évaluation, conformément au texte rappelé dans la motivation: « Ce prix, y compris l’indemnité de remploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. » La qualification emporte donc l’usage de la méthode comparative adaptée aux terrains à bâtir, sous réserve des ajustements utiles.

II. La méthode indemnitaire et la portée

A. Une comparaison structurée, majorée par la centralité et corrigée des coûts

La méthode n’était pas discutée: « Il n’est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode dite de comparaison. » Le juge retient la moyenne issue de termes de comparaison de lots viabilisés, puis opère les ajustements de circonstance. Il souligne l’avantage situationnel: « La situation du bien en centre bourg confère indéniablement à ce dernier une plus value par rapport aux biens de lotissement. » À l’inverse, il écarte les contraintes non établies: « En l’absence de toute pièce permettant de confirmer ou d’infirmer l’éventuelle humidité de la zone, il ne sera pas tenu compte de cet élément dans l’évaluation. » Il adopte enfin une décomposition explicite, conforme à la pratique domaniale, en rappelant la séquence d’estimation: « Il sera alors tenu compte de la valeur moyenne issue des termes de comparaison versés pour des terrains viabilisés, à laquelle peut être appliquée un certain nombre de plus ou moins value, afin de déterminer un prix dont sera ensuite déduit le montant du raccordement aux réseaux, méthode d’évaluation appliquée par le service du domaine et non contestée par l’autorité expropriante. »

La motivation expose l’addition et les retraits avec précision. La plus-value de centralité de 10 % porte la base à 150 €/m², puis les coûts de viabilisation et de tronçonnage sont déduits. Le juge livre la formule complète, qui assure la transparence du calcul: « L’indemnité de dépossession de la parcelle AD [Cadastre 4] sera alors calculée sur la base d’un prix de 136 € du m², auquel sera ajouté une plus value de 10 % du fait de la situation en centre bourg, soit 150 € le m², et dont il sera déduit une somme de 18.000 € au titre du coût des travaux de viabilisation et une somme de 3.000 € au titre du coût des travaux de tronçonnage et de désouchage des arbres présents sur la parcelle. » L’indemnité principale qui en résulte s’accorde avec la qualification et la structure du marché local, sans majorations spéculatives ni décotes arbitraires.

B. Portée pratique: discipline procédurale et garanties indemnitaires

La décision réaffirme des principes utiles en contexte de délaissement. D’une part, elle consacre l’arpentage comme condition d’une emprise partielle opérante, faute de quoi la sécurité du tracé et l’examen du surplus font défaut. D’autre part, elle rappelle l’autonomie de la qualification indemnitaire par rapport au gel d’emplacement réservé, en appliquant strictement la notion de terrain à bâtir et la date de référence. Sur le remploi, la motivation clarifie l’absence d’exception en cas de simple mise en demeure: « il est constant que la simple mise en demeure adressée à la commune d’acquérir des biens réservés par un plan local d’urbanisme ne constitue nullement une mise en vente notoire au sens des dispositions de l’article R322-5 du code de l’expropriation. » Il en découle une solution nette: « En l’espèce, une indemnité de remploi est incontestablement due. »

L’arrêté indemnitaire qui en résulte, combinant comparaison, plus-value de centralité et retraits techniques probants, constitue un cadre opératoire équilibré. Il incite les autorités à préparer en amont les documents d’arpentage lorsqu’une emprise partielle est recherchée, sous peine d’emprise totale. Il sécurise aussi l’évaluation en imposant la preuve des contraintes physiques alléguées, et en garantissant le remploi dès lors que la vente n’est pas notoire.