Tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, n°23/02862

Un jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 23 juin 2025 tranche la responsabilité de bailleurs pour des infiltrations récurrentes affectant un local commercial et son parking. La locataire avait acquis le fonds et le droit au bail en 2016, puis signalé onze sinistres malgré divers travaux exécutés par les bailleurs en 2018 et 2019. Après une expertise ordonnée en référé en 2021 et déposée en 2023, l’instance au fond a été engagée pour obtenir réparation de plusieurs chefs de préjudice. La question était de savoir si les désordres révélaient un manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur, et dans quelle mesure l’indemnisation devait s’opérer. Le tribunal retient le manquement, condamne les bailleurs à réparer les pertes matérielles et frais utiles, mais rejette la perte de marge et le préjudice moral allégué.

I. La caractérisation du manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien

A. Constatations techniques et preuve des désordres
L’expert a relevé des venues d’eau par le sol et la toiture, aggravées par la configuration du parking et des abords. Le constat d’huissier décrit que « les eaux pluviales de la toiture aboutissent à un caniveau sous-dimensionné par rapport à l’arrivée desdites eaux pluviales, ledit caniveau se trouvant devant l’entrée de la pharmacie ». L’expert retient encore que « les grilles d’évacuation des eaux pluviales sont sous dimensionnées et de mauvaise réalisation », tout en notant la persistance d’atteintes par la toiture lors d’épisodes pluvieux soutenus. Il conclut enfin que « la solution du litige ne peut passer que par la réalisation des travaux de réfection aux normes des parkings et environnants de l’officine de pharmacie, ainsi que la vérification des travaux d’étanchéité réalisés en 2018 ». Ces constatations, corroborées par un constat d’huissier, établissent la persistance d’un désordre structurel malgré des interventions ponctuelles évoquées par les bailleurs.

B. Qualification et imputabilité au regard du bail
Le tribunal rattache ces désordres à l’obligation légale du bailleur de délivrer et maintenir la chose louée en état d’usage normal. Il retient que « les venues d’eau trouvent leur origine dans des défauts affectant le bien donné à bail », et que le parking, accessoire nécessaire à l’exploitation, relève de la même exigence de délivrance « en état permettant un usage normal ». La présence d’un parking contractuellement rattaché emporte que les abords essentiels relèvent de la délivrance, lorsque leur défectuosité compromet l’exploitation paisible. Les efforts réalisés en 2018 et 2019 ne suffisent pas à dégager la responsabilité dès lors qu’ils n’ont pas restauré un usage conforme aux stipulations du bail. La décision confirme que les abords indissociables, tel un parking réservé, participent de l’usage normal et engagent le bailleur lorsqu’ils rendent l’exploitation vulnérable aux intempéries.

II. L’indemnisation retenue et les bornes de la preuve du dommage

A. Réparation des préjudices certains et frais utiles
Sont réparés les frais directement causés et dûment justifiés par pièces probantes, au titre du matériel, du parking et des constats d’huissier. Le tribunal énonce ainsi, s’agissant du remplacement de mobiliers, que « Cette somme ne saurait rester à la charge de la société ». Il adopte la même logique pour les travaux sur le parking effectués en vain, puis pour les constats établissant la réalité des infiltrations. Le montant principal est fixé à 6 238,06 €, à la charge conjointe des bailleurs, les accessoires procéduraux étant alloués in solidum. Le tribunal retient également l’importance des démarches amiables et condamne in solidum au titre de l’article 700, appréciation classique en présence d’une résistance jugée infondée.

B. Exclusion du préjudice moral et de la perte de marge
La demande de perte de marge brute échoue faute de preuve suffisante du lien causal et d’une évaluation rigoureuse. L’attestation comptable produite « ne permet pas à la juridiction d’établir un lien suffisant » entre la baisse constatée et les infiltrations litigieuses. L’attestation comptable isolée ne satisfait pas aux exigences d’un dommage direct, certain et objectivé sur la période alléguée. Pour préjudice moral, la juridiction rappelle que « sauf exception, une société commerciale ne saurait subir un préjudice moral » et rejette la demande, faute d’atteinte extrapatrimoniale démontrée. La solution est sévère mais conforme à la ligne dominée qui réserve l’indemnisation aux personnes morales établissant une atteinte à l’image ou à la réputation.