Tribunal judiciaire, le 8 août 2025, n°25/00762

Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé le 8 août 2025, a été saisi par une société gestionnaire d’un logement-foyer aux fins de constater la résiliation d’un contrat de résidence et d’ordonner l’expulsion de l’occupant pour défaut de paiement. L’occupant, défendeur, n’a pas comparu à l’audience. Le juge des contentieux de la protection a fait droit aux demandes de la société requérante. Cette ordonnance illustre le régime juridique spécifique et moins protecteur des logements-foyers, en précisant les conditions procédurales de la résiliation pour impayés et les pouvoirs du juge en matière de provision. Elle soulève la question de l’articulation entre les règles contractuelles et les dispositions impératives du code de la construction et de l’habitation. L’ordonnance retient que la résiliation est intervenue régulièrement et ordonne l’expulsion, tout en accordant des provisions sur la créance et l’indemnité d’occupation. L’analyse de cette décision révèle d’abord la mise en œuvre rigoureuse du cadre légal dérogatoire des logements-foyers, puis la mesure des pouvoirs du juge des contentieux de la protection en référé.

I. La mise en œuvre rigoureuse du cadre légal dérogatoire des logements-foyers

Le juge commence par qualifier le statut du logement, ce qui détermine l’ensemble du régime applicable. Il rappelle que le litige relève de la législation des logements-foyers, ce qui a pour effet d’exclure les protections habituelles du droit commun des baux. Le tribunal énonce en effet que le logement  » est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation « . Cette qualification initiale est essentielle, car elle justifie l’absence de contrôle de proportionnalité ou de recherche d’un défaut grave avant la résiliation, à la différence du droit commun des baux d’habitation.

Sur le fondement de ce régime spécifique, le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de fond et de forme posées par les articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation. La résiliation par le gestionnaire n’est permise que dans des cas limitativement énumérés, dont l’inexécution d’une obligation contractuelle. Le juge constate que le défaut de paiement constitue une telle inexécution. Il examine ensuite le respect des conditions procédurales relatives aux impayés. La réglementation prévoit que la résiliation pour impayé est possible lorsque  » une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire « . Le tribunal vérifie cette condition en relevant que  » la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance « . Cette vérification matérielle est indispensable pour fonder légalement la résiliation.

La décision opère ensuite une conciliation minutieuse entre la clause contractuelle résolutoire et les exigences légales. Le contrat prévoyait une résiliation de plein droit après mise en demeure infructueuse. Le juge analyse la mise en demeure notifiée par acte de commissaire de justice et constate qu’elle satisfait aux exigences légales de notification. Il en déduit la date précise de l’effet de la résiliation. Le tribunal motive ainsi :  » Il n’est donc pas sérieusement contestable que la résiliation du contrat de résidence a produit effet le 14 avril 2025 (à l’expiration du délai d’un mois courant à compter de l’expiration du délai de 8 jours) conformément aux dispositions précitées et à la clause de l’article 11 du contrat « . Cette analyse démontre une application stricte et combinée du contrat et de la loi, aboutissant à une expulsion légale.

II. La mesure des pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Statuant en référé sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, le juge exerce ses pouvoirs avec une prudence mesurée, en limitant son intervention aux demandes qui ne se heurtent à  » aucune contestation sérieuse « . Cette notion guide toute son appréciation, tant sur la constatation de la résiliation que sur l’octroi de provisions. Concernant la demande d’expulsion, conséquence directe de la résiliation régulière, le juge l’estime fondée. Il rejette cependant la demande d’astreinte, considérant que  » le recours à la force publique s’avérant une mesure suffisante « . Ce refus témoigne d’une appréciation souveraine de la proportionnalité des mesures sollicitées, caractéristique de l’office du juge des référés.

S’agissant des demandes pécuniaires, le juge use de son pouvoir d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 du code de procédure civile. Il sépare clairement la dette contractuelle des redevances impayées jusqu’à la résiliation et l’indemnité d’occupation due pour la période ultérieure. Pour cette dernière, il rappelle son double fondement, à la fois indemnitaire et compensatoire :  » l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux « . Le juge fixe son montant de manière différenciée, aligné sur l’ancienne redevance puis sur un forfait, démontrant un pouvoir d’appréciation adapté aux circonstances.

Enfin, le juge montre une rigueur procédurale en délimitant strictement sa compétence. Il refuse de statuer sur le sort du mobilier, renvoyant cette question au juge de l’exécution en vertu des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, car elle n’est  » à ce stade que purement hypothétique « . De même, il réduit la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 600 à 200 euros, exerçant son pouvoir de modulation en fonction des frais exposés. Ces limitations illustrent une conception stricte de la compétence du juge des contentieux de la protection en référé, qui n’empiète pas sur celle d’autres juridictions et modère les condamnations aux dépens.