Tribunal judiciaire de [Localité 7], 19 juin 2025, ch. 5, sect. 2, n° RG 23/06262, n° Portalis DB3S-W-B7H-X3TG. Le litige naît d’un congé avec refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction notifié pour la fin de l’année 2019, concernant l’exploitation de deux parkings. Un jugement du 9 mars 2021 a validé le congé, constaté la fin du bail au 31 décembre 2019 et ordonné une expertise sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2022. Le bailleur sollicitait l’homologation partielle, la fixation des indemnités, l’ajout des charges à l’occupation, la désignation d’un séquestre et le report du paiement jusqu’à la restitution des lieux. Le locataire demandait la fixation chiffrée, la moitié sous séquestre subsidiairement, le remboursement d’un trop‑perçu d’occupation et un délai légal de libération courant après paiement.
La question de droit est double. D’une part, déterminer le quantum et les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction au regard des articles L. 145‑14, L. 145‑28 et L. 145‑29 du code de commerce. D’autre part, fixer l’indemnité d’occupation postérieure à l’expiration du bail, en préciser la base et ses accessoires, et organiser les comptes jusqu’à la libération effective. Le Tribunal retient l’évaluation experte de l’indemnité d’éviction à 483 000 euros, y ajoute les frais de licenciement sur justificatifs, écarte le séquestre et refuse tout report du paiement. Il fixe l’indemnité d’occupation à 52 901 euros par an à compter du 1er janvier 2020, sans y adjoindre les charges, et renvoie la liquidation aux comptes entre parties.
I – Le principe et le quantum de l’indemnité d’éviction
A – L’entérinement contradictoire de l’expertise et la détermination du préjudice
Le Tribunal s’appuie d’abord sur le cadre de l’article L. 145‑14, rappelant que l’indemnité d’éviction répare « la valeur marchande du fonds de commerce […] augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ». Il constate l’absence de contestation utile du chiffrage expert et la convergence des prétentions. Les juges relèvent ainsi que « Les parties sont d’accord avec cette évaluation et demandent au Tribunal de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 483 000 euros ». L’adhésion commune renforce la force probante du rapport, dont la méthode s’insère dans les usages de la profession, conformément au texte.
La solution retenue éclaire le sens de la réparation en matière de baux commerciaux. L’indemnité saisit la substance économique du fonds déplacé, tout en ouvrant la voie à des compléments justificatifs. Le Tribunal confirme utilement l’accessoire personnel, en notant que « les frais de licenciement seront dus sur présentation de justificatifs ». Cette articulation entre forfait principal et frais réellement exposés respecte la finalité indemnitaire et limite les risques de double emploi.
B – Le paiement préalable, l’écartement du séquestre et le délai légal de libération
L’enjeu procédural porte sur la chronologie du paiement et la demande de séquestre. Le juge rappelle l’article L. 145‑28, selon lequel « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». La dérogation de l’article L. 145‑18, qui suppose des travaux relevant d’un périmètre spécifique, n’était ni invoquée ni caractérisée. Le Tribunal souligne dès lors l’absence de base normative au report sollicité.
La solution protège le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif ou jusqu’à la notification d’un séquestre légalement institué. Elle s’inscrit dans l’économie de l’article L. 145‑29, qui organise un délai impératif de libération postérieure au versement. Le juge rappelle d’ailleurs que « Il n’appartient pas au Tribunal de fixer un délai pour la libération effective des lieux […], ce délai étant fixé par la loi ». L’écartement du séquestre se justifie par l’accord sur le quantum et par l’absence d’éléments factuels rendant nécessaire une consignation, laquelle demeure un instrument exceptionnel.
II – Le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation
A – La base annuelle de la valeur locative et l’exclusion des accessoires
L’indemnité d’occupation doit traduire la valeur locative selon l’article L. 145‑33. Le rapport retient une évaluation claire, que le Tribunal adopte en précisant la périodicité. La décision énonce que « En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 52 901 euros par an à compter du 1er janvier 2020 ». Le caractère annuel répond à la logique des paramètres légaux, qui visent un loyer de marché pour un local donné et une destination déterminée.
Le juge refuse d’ajouter d’anciens accessoires contractuels à l’indemnité d’occupation. Cette position est nette : « Il n’y a pas lieu d’ajouter les charges, taxes et accessoires prévus au bail ». La motivation distingue correctement le régime autonome de l’occupation post‑bail de la mécanique des loyers et charges conventionnels, désormais expirés. Elle évite une reconstitution artificielle du prix global antérieur, contraire à l’idée d’une juste valeur locative.
B – Les comptes jusqu’à la libération et le refus de remboursement avant jugement
La poursuite du maintien dans les lieux emporte la continuation de l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution. Le Tribunal rappelle le principe exécutoire et la nécessité d’un arrêté de comptes, indiquant que « Les lieux n’ayant pas été libérés […], il y a lieu de procéder aux comptes entre les parties ». Le remboursement immédiat d’un trop‑perçu est donc écarté, la liquidation dépendant de la date de libération et de l’imputation régulière des versements.
La portée de la décision est pratique et équilibrée. Elle entérine une fixation claire, laisse la mécanique de calcul jouer jusqu’à la remise effective, et sécurise l’exécution par provision. Le juge retient d’ailleurs que « le présent jugement est exécutoire de droit par provision », puis partage par moitié les dépens, motif pris de l’utilité de l’expertise conjointe. L’ensemble prévient les incidents de restitution et favorise une sortie ordonnée, dès que l’indemnité d’éviction aura été versée conformément aux textes.
