Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 10 juillet 2025, n°24-10.964

Par un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, statue sur le calcul de l’indemnité due lorsque la rétrocession d’un bien exproprié est devenue impossible. L’arrêt attaqué a été rendu par la Cour d’appel de Caen le 28 novembre 2023 (n° RG 20/02069).

Selon les constatations, « les biens expropriés n’ayant pas reçu la destination conforme à l’usage auquel ils étaient destinés par la déclaration d’utilité publique », l’exproprié a d’abord sollicité la rétrocession puis, la tenant pour irréalisable, a assigné l’expropriant en indemnisation. La juridiction d’appel a retenu le principe d’une réparation de la perte de plus-value née de cette impossibilité et en a fixé le quantum.

Devant la Cour de cassation, le demandeur invoquait « 223-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, ensemble l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et le principe de réparation intégrale du préjudice ». La question centrale portait sur le référentiel temporel pertinent pour mesurer la perte de plus-value, au regard des exigences de la réparation intégrale et de la protection des biens.

La Cour approuve la méthode retenue en ces termes particulièrement clairs: « La cour d’appel a exactement fixé, sans violer l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, la perte de plus-value à la différence de valeur des parcelles entre le 28 novembre 2012, date de l’assignation aux fins de rétrocession, et le 3 octobre 2017, date de reconnaissance de ce droit ». Elle en déduit que « Le moyen n’est donc pas fondé » et « REJETTE le pourvoi ».

I. Le sens de la solution retenue: une évaluation ancrée dans les jalons procéduraux

A. La référence à l’assignation et à la reconnaissance du droit de rétrocession

La Cour valide un calcul borné par deux dates significatives de la relation juridique de rétrocession, l’assignation et la reconnaissance du droit. Ce choix rattache la réparation à la période durant laquelle l’exproprié a effectivement poursuivi la reprise de son bien, avant que l’impossibilité ne s’impose.

En retenant « la différence de valeur des parcelles entre le 28 novembre 2012 […] et le 3 octobre 2017 », la Haute juridiction confirme que la plus-value perdue s’apprécie dans l’intervalle où le droit de rétrocession est utilement revendiqué puis reconnu. Le raisonnement privilégie des repères objectifs, précisément datés, évitant toute projection spéculative au-delà de la phase contentieuse déterminante.

B. L’articulation avec la réparation intégrale et l’article 1er du Protocole n° 1

La solution s’inscrit dans une logique de juste équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde des droits patrimoniaux. La Cour énonce que l’évaluation ainsi fixée ne « viol[e] [pas] l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 », ce qui confirme la proportionnalité du mécanisme retenu.

Au regard de la réparation intégrale, la méthode n’omet ni n’excède. Elle restitue à l’exproprié la valeur d’accroissement dont la perte découle directement de l’impossibilité de rétrocession, sans couvrir des gains postérieurs non imputables. Elle évite symétriquement une minoration liée à des dates trop précoces, détachées de l’effectivité du droit de reprise.

II. La valeur et la portée de l’arrêt: sécurisation du contentieux et balises pour l’avenir

A. Une solution cohérente et sécurisante, mais encadrée par la preuve

La consécration d’un double jalon temporel renforce la prévisibilité des évaluations, en fournissant un cadre lisible aux expertises. Les praticiens disposent d’un référentiel clair, circonscrit à l’intervalle où se cristallise le droit de rétrocession et son impossibilité.

L’exigence probatoire demeure élevée, car la différence de valeur suppose des données fiables à chacune des deux dates. Cette rigueur protège contre des valorisations opportunistes, tout en garantissant que la compensation demeure corrélée au préjudice réellement subi.

B. Des enseignements pratiques pour la conduite des instances et des expertises

L’arrêt oriente la stratégie des parties vers la documentation approfondie des valeurs aux dates d’assignation et de reconnaissance, désormais déterminantes. Les missions d’expertise gagneront à isoler les facteurs de marché pertinents dans cet intervalle, avec une attention particulière aux mutations de zonage et d’usage.

La portée de la solution dépasse l’espèce car elle balise l’indemnité substitutive à la rétrocession, souvent source d’incertitudes. En stabilisant le mode de calcul autour de repères procéduraux objectifs, la décision harmonise la jurisprudence et réduit le risque de divergences excessives dans l’appréciation de la plus-value perdue.